Se al momento della stipula del per l`acquisto di un`abitazione da parte di un privato non viene espressamente richiesta l`applicazione del cd.“prezzo-valore“ (base imponibile pari al dell`immobile), si applica la tassazione ordinaria, basata sul prezzo di compravendita dell`immobile.

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A tal fine, si esclude la possibilità per l`acquirente di presentare successivamente un atto integrativo per accedere ai benefici del “prezzo-valore“. Questo quanto chiarito dall`Agenzia delle Entrate attraverso la Risoluzione Ministeriale n. 145/E del 9 giugno 2009.In merito, si ricorda che l`art. 1, comma 497 della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge 2006) ha introdotto la facolta`, per le cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell`esercizio di attivita` d`impresa o professionale, di considerare come base imponibile, ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, il valore catastale dell`immobile e non il valore commerciale dello stesso.

Come ha chiarito l`Agenzia delle Entrate nella sopra citata R.M. 145/E/2009, fermo restando l`obbligo delle parti di specificare nell`atto il corrispettivo pattuito, “si deve escludere che la dichiarazione […] possa essere contenuta in un atto integrativo successivo al negozio traslativo“.

E`, pertanto, obbligatorio optare per tale facolta` esclusivamente al momento della stipula del rogito, a differenza delle richieste per le “prima casa“ o per quelle per gli immobili compresi in aree soggette a piani di recupero, in cui, invece, e` riconosciuta la possibilità di integrare l`atto originario attraverso una dichiarazione successiva, al fine dell`applicazione del regime fiscale piu` favorevole.

Cio`, di fatto, ha discriminato l`applicabilita` del cd. “prezzo valore“ rispetto alle altre agevolazioni (“prima casa“ e aree in piani di recupero), sanzionando, si ritiene in maniera eccessiva, l`omissione della richiesta, anche alla luce della Circolare Ministeriale n. 38/E del 12 agosto 2005 e della Risoluzione Ministeriale n. 110/E del 2 ottobre 2006, secondo le quali, in presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, le agevolazioni previste per aree inserite in piani di recupero e quelle “prima casa“ non possono essere negate per la mancata dichiarazione al momento della stipula dell`atto.

Tale decisione, come evidenziato dall`Agenzia delle Entrate nella R.M. 145/E/2009, e` finalizzata sia alla tutela della certezza nei rapporti giuridici, che dell`affidamento tra il contribuente e l`Amministrazione finanziaria.

Infatti, secondo l`Amministrazione finanziaria, non risulta ipotizzabile la presentazione di un atto integrativo da parte del contribuente, dal momento che l`applicazione del “prezzo-valore“ inibisce i poteri di controllo dell`Ufficio.

Per completezza, si ricorda che l`art. 309 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge Finanziaria 2007) ha esteso la platea dei soggetti che possono usufruire della regola del prezzo-valore.

In particolare, oltre ai soggetti privati, possono usufruire di questa agevolazione:

***le cessioni di fabbricati abitativi effettuate nei confronti di soggetti non esercenti attivita` commerciale e diversi dalle persone fisiche (es. Fondazioni o Associazioni);

***le cessioni di fabbricati abitativi effettuate nei confronti di soggetti privati da parte di soggetti passivi IVA in regime di esenzione dall`imposta (come nel caso dell`impresa di costruzioni che cede l`immobile dopo 4 anni dall`ultimazione dei lavori).

Fonte:Donnegeometra