Il mercato immobiliare italiano è in crisi già dal 2008 ma nell’ultimo periodo la situazione sta subendo un repentino peggioramento. L’analisi di tutti i dati attuali mostrano tutti i segnali di un grave peggioramento della crisi immobiliare. Il mercato immobiliare sta subendo nell’ultimo periodo un crollo. Tutti gli indicatori mostrano chiaramente che la crisi immobiliare sarà lunga e porterà ad una discesa dei prezzi immobiliari.casa452    Ganesh Rathnam (analista di Mornigstar) – Alcuni iniziano a paragonare il crollo del mercato immobiliare a quello che, a marzo del 2000, ha investito le società tecnologiche. Ecco cosa dice Ganesh Rathnam, analista di Mornigstar: “Fra gli operatori registriamo lo stesso tipo di atteggiamento che in quegli anni la gente aveva riguardo al comparto dotcom . Molti pensano che tutti quelli che hanno investito nell’immobiliare non possono essersi sbagliati. Ma rispetto al 2000 c’è un elemento in più che peggiora la situazione: il mattone viene ancora percepito come l’investimento più sicuro”.

Pignoramenti: +15,2% rispetto al 2008   +60% nel triennio 2007-2009.  (Secondo i dati raccolti nei tribunali dalle associazioni dei consumatori Adusbef e Federconsumatori)

Luca Dondi – Le vendite giudiziarie di beni immobili sono aumentate notevolmente in questi ultimi mesi, ecco come analizza la questione Luca Dondi, analista per il mercato immobiliare di Nomisma. E’ necessario considerare che le esecuzioni immobiliari hanno tempi lunghi, fino a quattro anni e questo significa che i dati più recenti non riflettono la situazione più recente. Pertanto è lecito pensare che questo aumento prosegua nel medio periodo.

Lorenzo Bellicini – (direttore tecnico del Cresme – 27 Giugno 2010). Il Cresme, Centro Ricerche Economiche Sociali di Mercato per l’Edilizia e il Territorio, ha analizzato molto accuratamente il settore delle costruzioni e dell’indotto nella provincia di Bergamo. L’analisi prende come arco temporale gli anni tra il 2000 ed il 2010. Lorenzo Bellicini, durante la sua presentazione, esprime molto chiaramente questi dati, inoltre è abbastanza chiaro nel dichiarare che anche nel 2010 le cose non andranno meglio. Infatti il settore delle costruzioni ha un inerzia molto elevata e per avere un quadro della situazione completo si dovrà attendere i bilanci 2011. “Nel 2009 le cose non sono andate meglio e nel 2010 non andranno meglio, attenzione qui i conti si fanno nel 2010 e nel 2011 per il settore delle costruzioni che è una macchina pesante con una grande inerzia, che arriva dopo nelle fasi di caduta e riprende dopo rispetto agli altri…” spiega Lorenzo Bellicini. Qui di seguito il link completo della presentazione: Analisi del settore delle costruzioni nella provincia di Bergamo – Lorenzo Bellicini (Cresme).

Giuliano Olivati – (presidente provinciale Fiaip Bergamo – 30 Giugno 2010). Il presidente privinciale della Fiaip di Bergamo lancia un messaggio molto chiaro: “Il mercato tira e la gente è disposta all’acquisto. A patto, però, che non si pensi di vendere alle stesse condizioni del 2007. E’ necessario infatti, che chi vende riallinei i prezzi alle condizioni attuali del mercato. Chi lo fa realizza buoni affari, chi no rischia di andare fuori mercato”. Un ribasso dei prezzi di circa il 20% rispetto ai picchi di fine 2007 è una delle chiavi per interpretare il mercato immobiliare.

Gianluca Verzelli – (vicedirettore centrale di Banca Akros del gruppo Bipiemme – Sole 24 Ore Roma di mercoledì 7 Luglio 2010, pagina 11, articolo “Oggi il mattone è rischioso” di Gerardo Graziola).  Ecco cosa pensa  Verzelli, sono mesi difficili per le scelte di investimento dei risparmiatori che hanno bisogno di buoni consigli: «La crisi continua e si sta consolidando, non c’è aria di ripresa». Verzelli afferma poi che «Nessuno si ricorda del 91 quando i prezzi delle case si dimezzarono e invece tutti tendono a ricordare lo slancio dei prezzi in occasione del passaggio dalla lira all’euro». Inoltre, in questi mesi di crisi, le obbligazioni a basso rischio con emittenti corporate affidabili vengono sempre più scelte dagli investitori. Va tenuto anche presente che l’ingresso dei risparmi rientrati con lo scudo sono andati a ripristinare la liquidità che durante la crisi era fortemente diminuita.

Raimondo Soria – (presidente di Tecnoborsa – 14 Luglio 2010). Il presidente di Tecnoborsa conferma le difficoltà che sta vivendo il mercato immobiliare italiano, nel biennio 2008-2009 il calo degli acquisti è stato particolarmende negativo. Anche per il biennio 2010-2011 si prevede un ulteriore calo e pertanto il proseguimento della crisi per il mercato immobiliare italiano. Inoltre , dal 2007 ad oggi, il numero dei contratti di conclusi registra una flessione costante.

Fondo Monetario Internazionale – (FMI – 9 Ottobre 2010). Il Fondo Monetario Internazionale ha analizzato il mercato immobiliare e nel suo ultimo rapporto sull’economia mondiale spiega come la crisi immobiliare potrebbe protrarsi per altri 8 anni. Le prospettive negative sul mercato immobiliare riguarderebbero paesi come l’Irlanda, la Spagna, la Finlandia e il Giappone. Ma anche l’Italia ed altri paesi hanno un rischio evidente e valutato come medio. Il Fondo Monetario Internazionale ha messo in relazione il prezzo delle case con: la variazione dei redditi disponibili pro-capite, i costi di costruzione, la popolazione attiva ed il costo del denaro con i livelli dei tassi di interesse a breve e lungo periodo.

Ezio Bruna – (Docente di Economia e Finanze al Politecnico di Torino e fondatore del CESFIM centro Studi Finanza Immobiliare e Past President della commissione Real Estate dell’Associazione Italiana Private Banking – 14 Ottobre 2010). Ezio Bruna suggerisce di mantenersi prudenti e di attendere il biennio 2013-2015 per acquistare immobili a prezzi molto ridotti. I prezzi attualmente sono bassi ma in futuro lo saranno ancora di più, il consiglio è quello di non impegnare più del 20% del proprio patrimonio in investimenti immobiliari. I motivi principali che portano a questa analisi sono: possibilità di un avvio di deflazione in Italia, eccessivo boom degli immobili residenziali dal 1998 al 2007, copertura delle esigenze abitative per circa l’80% degli italiani, domanda legata in modo consistente alla sola sostituzione dell’immobile già acquistato, le banche hanno concesso solo temporaneamente dilazioni sui pagamenti dei mutui che in futuro potrebbe mutare. La riduzione dei prezzi potrebbe arrivare anche al 30-40%.

Marco Liera – (Esperto di investimenti per il sole 24 ore – 20 Ottobre 2010). Ecco come analizza il mercato immobiliare italiano Marco Liera: “Fatti i dovuti conti, e pagate tutte le tasse, investire in case per poi affittarle può rivelarsi un pessimo investimento. E allora perché la percezione è sovente diversa? Molto semplice: perché in pochi fanno i dovuti conti (che devono includere i costi di sfitto, il rischio morosità, la manutenzione straordinaria). Certo, chi possiede immobili è convinto che, pur tenendo presente costi e tasse, la rivalutazione del mattone riesca a coprire almeno l’inflazione. E questo è quanto è accaduto fino a oggi, nella stragrande maggioranza dei casi, per quanto riguarda gli acquisti fatti nei decenni passati. Ma il grande vantaggio degli immobili posseduti è quello di non avere un prezzo pubblicato tutti i giorni sui quotidiani. E torniamo alle distorsioni cognitive: se le case fossero quotate in tempo reale, il loro prezzo evidenzierebbe una grande volatilità, che allontanerebbe non pochi estimatori. L’opacità del valore delle case induce poi gli investitori privati a detenerle con il corretto orizzonte temporale (lustri o decenni). Su mercati stranieri dotati di sistemi di valutazioni più puntuali dei nostri, il prezzo delle case ha già denunciato perdite significative“.

Paolo Buzzetti – (Presidente di Federcostruzioni – 5 Ottobre 2011). Le previsioni per il 2011 continuano ad essere estremamente negative per il mercato immobiliare ed ecco come viene sintetizzata la situazione da Paolo Buzzetti: “Se il Governo e il mondo politico continueranno a non dare segnali di attenzione al nostro settore, fondamentale per il rilancio dell’economia del Paese, saremo costretti ad appellarci al presidente della Repubblica, Giorgio Napolitano. E lo vogliamo fare insieme ai sindaci e ai presidenti delle Regioni, con i quali organizzare un movimento che faccia capire a tutti che siamo a un punto finale“. Buzzetti aggiunge infine: “Le nostre imprese chiudono e i dipendenti vengono licenziati, incluso il personale degli uffici. Il ridimensionamento ci dà ansia per il futuro e il declino sembra inarrestabile. Le nostre richieste non hanno rispose e si va avanti con interventi di maquillage che dimostrano che del nostro settore non si è capito nulla: dei 3,5 miliardi deliberati dal Cipe non si è visto un euro”.

Salvatore Ruoppolo – (Head of Investiments di Cordea Savills dall’ottobre 2008 – 12 Ottobre 2011). La situazione del mercato immobiliare italiano continua a peggiorare, come vede l’evoluzione della crisi immobiliare in Italia?: “Credo che Dicembre 2011 segnerà l’avvio delle svalutazioni. Non è più tempo per gli investitori e le banche di mantenere, tra le sofferenze, immobili che oggi no rappresentano più le quotazioni di tre-quattro anni fa. Il problema che oggi il real estate in Italia si trova a dover affrontare è causato all’origine proprio dalla strategia adottata da alcuni investitori e dal sistema bancario. Non si è voluto vendere per evitare perdite di valore degli immobili: oggi se vogliono cedere asset sul mercato non trovano compratori perchè nessun investitore accetta di effettuare operazioni con finanziamenti da 500 punti di spread”.

Giuliano Olivati – (presidente provinciale Fiaip Bergamo – Luglio 2012). Mercato immobiliare e repricing. La buona notizia è che la casa resta al centro dei desideri dei connazionali, la cattiva notizia è che questa voglia di casa tutta italiana si scontra con una richiesta su valori molto alti. Noi professionali infatti parliamo di richieste che vanno riviste, il che non vuol dire svendere il proprio immobile ma solo vendere a prezzo di mercato. E oggi il prezzo di mercato non è più riferibile a quello che era nel 2007, anno di punta delle quotazioni del precedente ciclo immobiliare… Però chi vende deve rendersi conto che questo mercato ormai è soggetto alle stesse regole di un qualunque altro mercato con i suoi alti e bassi, ma soprattutto senza la certezza della crescita sempre e comunque. Il mercato immobiliare non è più una funicolare con la cremagliera che tira inesorabilmente verso l’alto in linea retta, e forse non lo sarà mai più.

Fonte: atomglobe.com