Nuova disposizione da parte della Regione Lombardia che rende obbligatorio segnalare la certificazione energetica negli annunci commerciali relativi a vendite o locazioni. Una novità che ha portato scompiglio nel mondo immobiliare lombardo perchè non è di certo facile per un’agenzia immobiliare venire in possesso di un documento spesso assente tra quelli che caratterizzano un immobile. 

Più lavoro quindi per i certificatori energetici che in Lombardia si stanno diffondendo a macchia d’olio per una delle recenti disposizioni della Regione Lombardia che con la LR 3 del 21 febbraio 2011 consente, anche a chi non è iscritto ad un Ordine o Collegio professionale, di accedere ai corsi per certificatore energetico e poter esercitare la professione.

Non mancano le perplessità da parte degli operatori che, a parte dover aggiornare tutti i bollettini degli immobili usati, con questa maggiore trasparenza sul reale rendimento degli edifici proposti potrebbero trovare molta più difficoltà a vendere quegli immobili che hanno un basso rendimento energetico.
A cosa si andrà incontro?
Le certificazioni energetiche non sono una novità in Lombardia, negli ultimi tre anni ne sono state effettuate 450mila, ma chi controlla la loro qualità? Chi ci assicura che con questo nuovo obbligo da parte delle Regione Lombardia non spunteranno fuori tanti Certificati energetici “falsati” per rendere più appetibili alcuni immobili?

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1. trattamento fiscale delle pertinenze destinate a servizio di case di abitazione acquisite senza fruire delle agevolazioni “prima casa” (immobile acquistato prima che fossero istituite le agevolazioni “prima casa” o acquistato allo stato “rustico”)
2. ampliamento di abitazione acquisita senza fruire delle agevolazioni “prima casa”
3. alienazione infraquinquennale dell’immobile agevolato e successivo acquisto dell’abitazione principale
In merito alla prima situazione esaminata, l’Agenzia delle Entrate ritiene che le agevolazioni previste per la “prima casa” possano trovare applicazione anche in relazione all’acquisto della pertinenza destinata a servizio di un’abitazione acquisita senza fruire dei suddetti benefici in quanto non ancora previsti dalla normativa vigente al momento del trasferimento.

Per quanto riguarda l’ampliamento dell’abitazione, l’Amministrazione ritiene che l’agevolazione vada riconosciuta anche nell’ipotesi in cui il contribuente non abbia fruito delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto dell’abitazione da ampliare.
L’agevolazione sul nuovo acquisto trova, peraltro, applicazione a condizione che i due alloggi accorpati costituiscano un’abitazione unica rientrante nella tipologia degli alloggi non di lusso, in base alle prescrizioni recate dal decreto 2 agosto 1969.

In relazione alla vendita dell’abitazione principale e al riacquisto di un altro immobile, prima che siano trascorsi cinque anni, l’Agenzia chiarisce i requisiti che deve possedere l’immobile riacquistato per evitare la decadenza dei benefici.

Fonte: Acca

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Lo segnala la Confedilizia, sottolineando i riflessi di carattere sociale che tali aumenti comporteranno in due materie delicate che interessano da vicino le famiglie.
Nei giudizi di impugnazione di deliberazioni delle assemblee condominiali, ad esempio, in cui non si contesti la legittimità di una certa spesa deliberata dall’assemblea (es.: contestazione del diritto di un determinato uso di parti condominiali), si dovrebbe applicare il contributo nella misura di 340 euro e, quindi, con un carico più che triplo per la proprietà. Qualora, invece, si tratti di contestazione di precise somme richieste dall’amministrazione condominiale, l’aggravamento di costi sarà comunque rilevante ma determinato in relazione alla somma contestata.Analogo discorso per le locazioni. In caso di giudizi su questioni di valore indeterminabile – come quelli relativi ad obbligazioni che nascono dal contratto (es.: uso dell’immobile diverso da quello pattuito) – il costo delle cause sarà anche qui più che triplo (da 103,30 a 340 euro). Quando invece in contestazione siano precise somme dovute, l’aggravio dei costi dipenderà dal valore della causa.
Fonte: Donnegeometra

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Ricordiamo, infine, che la recente modifica del comma 24 dell’art. 1 della Legge Finanziaria 2008 ha soppresso l’obbligo di redazione dell’attestato di certificazione energetica per usufruire delle detrazioni del 55% “per interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione”.La guida dell’Agenzia è strutturata in 4 capitoli e un’appendice:
1 AGEVOLAZIONE PER LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA (in cosa consiste, chi può usufruirne, cumulabilità con altre agevolazioni)
2 GLI INTERVENTI INTERESSATI ALL’AGEVOLAZIONE (Interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, Interventi sugli involucri degli edifici, Installazione di pannelli solari, Interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale)
3 TIPOLOGIA DI SPESA E RELATIVA DETRAZIONE (Spese detraibili, Calcolo e limiti della detrazione)
4 ADEMPIMENTI NECESSARI PER OTTENERE LA DETRAZIONE (La certificazione necessaria, I documenti da trasmettere, Come fare i pagamenti, I documenti da conservare Quadro sintetico dei principali adempimenti, Contenuto dell’asseverazione)
5 APPENDICE
Clicca qui per scaricare la guida

Fonte: Acca

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Lo ha stabilito la Corte di cassazione che, con la sentenza n. 25270 del 1 dicembre 2009, ha respinto il ricorso di una società che aveva dispensato a voce il notaio chiedendo espressamente di non fare le visure sull’immobile oggetto della compravendita per motivi di urgenza.

Fonte: Collegio Geometri Ms

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Il tanto discusso attestato di certificazione energetica (ACE) dell’immobile è diventato obbligatorio dal 1° luglio e deve essere consegnato ai compratori dai venditori di immobili al momento del rogito o anche, previo accordo tra le parti, in un momento successivo.

Quindi oltre al permesso di costruire e al certificato di abitabilità, l’attestato di certificazione energetica è uno di quei documenti, relativi alla proprietà e all’uso dell’immobile che ai sensi dell’art 1477 del codice civile il venditore deve consegnare al compratore.

Poniamoci ora un problema: se l’attestato di certificazione energetica non viene rilasciato, la vendita è valida?
Ai senti degli articoli 1477-1453-1455 del codice civile la vendita non è invalida ma tuttavia l’acquirente ha la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore in quanto l’interesse primario di un acquirente d’immobile è venire in possesso di un bene che sia conforme alla normativa vigente anche in materia di efficienza energetica.

Pertanto se questo nuovo documento (ACE) non viene rilasciato l’acquirente non solo ha il diritto alla restituzione del prezzo versato, ma può chiedere anche il risarcimento dei danni subiti sia di tipo patrimoniali, costituiti dall’interesse negativo (spese connesse al tempo perso, spostamenti, perdita di eventuali benefici provenienti da altre trattative) e dall’interesse positivo (vantaggi che si sarebbero conseguiti e danni che si sarebbero evitati qualora non fosse stato posto in essere dalla controparte l’evento impeditivo del rapporto), che non patrimoniali (danni morali ad esempio).

La cosa interessa anche gli agenti immobiliari oltre che il costruttore dell’immobile poichè nel caso venga accolta un’interpretazione estensiva dell’art. 15, comma 7, del D.L. 192 del 2005, anche costui può essere reputato uno dei soggetti responsabili e sottoposto a una sanzione amministrativa pecuniaria che va da 5.000 a 30.000 euro.

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Stesso criterio deve essere utilizzato, precisa l’Agenzia, per verificare se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale (del cedente o dei suoi familiari) per la maggior parte del tempo trascorso tra l’acquisto e la cessione, condizione, questa, il cui verificarsi esclude comunque la realizzazione di plusvalenza tassabile. Osserva infatti l’Agenzia che “l’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, qualifica come redditi diversi “…le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”” e che “al fine di verificare se emerga plusvalenza imponibile nella ipotesi di cessione di un immobile in relazione al quale sono stati acquistati in due momenti diversi la nuda proprietà e l’usufrutto, occorre chiarire, preliminarmente, in quale momento il bene debba considerarsi acquistato, atteso che ai sensi del richiamato articolo 67, comma 1, lett. b) la fattispecie imponibile si realizza soltanto se l’ acquisto e la rivendita dell’immobile intervengono nell’arco del quinquennio”.

Fonte: Donnegeometra

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Bonus ecologico anche per le case riscaldate da vecchi impianti come caminetti, stufe e scaldacqua. Con la risoluzione n. 215/E del 12 agosto,  l’agenzia delle Entrate ha chiarito alcuni aspetti, aprendo le porte ad altre voci riguardo le detrazioni del 55%.

Rientrano nelle detrazioni anche i contribuenti che decidono di ristrutturare un immobile dichiarato inagibile per motivi statici dopo un terremoto e già dotato di tre focolari e una stufa fissa. È il caso da cui prende le mosse il documento di prassi, che risponde all’istanza di interpello presentata dal proprietario di un edificio situato nel centro storico di un Comune italiano, regolarmente accatastato e attualmente classificato come “unità collabente”, ossia come fabbricato pericolante in seguito agli eventi sismici che hanno interessato la zona.
Una costruzione già destinata ad abitazione e che l’interpellante intende rimettere a nuovo migliorandone anche l’involucro dal punto di vista termico. I costi sostenuti per questo tipo di lavori rientrerebbero, secondo il contribuente, tra quelle detraibili dall’Irpef in base alle norme che promuovono gli interventi di riqualificazione energetica.
Un’interpretazione condivisa dai tecnici dell’Agenzia delle Entrate, che ripercorrono a grandi linee la storia dell’incentivo ecologico, nato con la Finanziaria del 2007 e successivamente prorogato fino a comprendere le spese sostenute entro il 31 dicembre 2010. Un beneficio riconoscibile, così come chiarito dalla circolare 36/E di due anni fa, ai fabbricati appartenenti a qualsiasi categoria catastale, a patto che siano esistenti.

A questo proposito, il documento precisa che l’esistenza dell’immobile è provata dall’iscrizione in catasto e dal pagamento dell’Ici, se dovuta. Restano quindi fuori dal perimetro dell’agevolazione le case di nuova costruzione, che devono già rispettare in partenza determinati standard energetici.
In secondo luogo, per fruire del bonus gli immobili devono rispettare una serie di standard tecnici e, più precisamente, essere in possesso di impianti di riscaldamento funzionanti e installati negli ambienti in cui si realizza l’intervento di risparmio energetico, a meno che non si montino pannelli solari. L’esistenza dell’edificio e la presenza di un sistema di riscaldamento funzionante sono, dunque, le due condizioni essenziali per poter usufruire della detrazione del 55 per cento dalle imposte sui redditi.

Nel caso specifico preso in esame dalla risoluzione, il fatto che l’edificio sia classificato come “unità collabente” per via del terremoto non esclude che si tratti di un manufatto esistente, essendo già costruito e individuato a livello catastale, anche se non produttivo di reddito. Se quindi la prima condizione per accedere al bonus verde risulta immediatamente soddisfatta, per verificare che anche la seconda lo sia occorre prendere in considerazione le caratteristiche del vecchio impianto di riscaldamento installato nell’abitazione.
Questo, stando alle dichiarazioni dell’autore dell’interpello, è costituito da tre camini e una stufa fissa con una potenza complessiva al focolare superiore ai 15 kw. Una precisazione importante, dal momento che generalmente le stufe, i caminetti, gli apparecchi per il riscaldamento localizzato a energia radiante e gli scaldacqua unifamiliari non sono di per sé considerati impianti termici.
Per rientrare in questa definizione, però, è sufficiente che gli apparecchi siano fissi e che la somma delle loro potenze nominali sia maggiore o uguale a 15 kw. È il caso del vecchio sistema di riscaldamento della casa per cui il contribuente chiede la detrazione del 55 per cento.

Di conseguenza, i lavori di miglioramento termico dell’involucro dell’edificio rientrano a pieno titolo tra quelli agevolabili dal Fisco verde.

Fonte: Donnageometra

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Che cos’è la conciliazione e a chi può essere utile

La conciliazione è il modo migliore per risolvere le controversie. Si tratta di un procedimento di natura volontaria e non formale in cui le parti scelgono un terzo neutrale professionista esperto in tecniche ADR(Alternative Dispute Resolutino), il Conciliatore, che non è né un giudice, né un arbitro né un mediatore di affari, il quale ha lo scopo di aiutare le parti in lite al raggiungimento di un accordo che sia il più satisfattorio per tutte, anche senza l’assistenza di un professionista.Se le parti raggiungono una soluzione, esse sottoscrivono un accordo che ha valore di contratto. Se, invece, non riescono a comporre il conflitto, esse possono abbandonare il procedimento in qualsiasi momento.

A chi può essere utile il procedimento della conciliazione?

La Conciliazione serve quando tra un’impresa e un consumatore o tra più imprese o tra privati cittadini insorge una controversia riguardante il rapporto commerciale e/o personale tra loro intercorrente; questi, anziché rivolgersi ad un giudice ordinario, possono ricorrere all’intervento di un esperto che aiuta a trovare una soluzione al conflitto.

Per quali tipi di cause si può ricorrere alla conciliazione? Cause di lavoro? Danni fisici? Altro?

Le questioni più frequenti concernono complesse controversie di business, beni immobili, costruzione, lavoro, cause relative ai consumatori, questioni di eredità, divorzi, questioni internazionali, questioni inerenti il comparto energetico, proprietari di casa ed inquilini, questioni governative, di negligenza professionale, casi di danno di molte varietà e molti altri tipi di controversie.

Inoltre spesso si ricorre al Conciliatore nel mondo del commercio per aiutare a risolvere contrasti tra lavoratori, tra lavoratori ed i loro supervisori o tra lavoratori ed il management aziendale.

In quest’ultimo caso accade che quando un impiegato che si lamenta di un collega, o di un supervisore, abbia compilato un foglio di richiesta di Conciliazione, la stessa viene ad essere esperita e la società procede o a richiedere l’operato di un Conciliatore professionista esterno, oppure si serve di un conciliatore formato all’interno della stessa azienda richiedendolo al proprio Reparto Risorse Umane.

Per quali motivi conviene la conciliazione?

Perché è facile, rapida ed economica. I vantaggi della conciliazione si possono riassumere come segue: la professionalità del Concilatore; i tempi di soluzione brevi e costi limitati e prevedibili; maggiore comunicazione tra le parti; buona gestione del conflitto; soluzioni costruttive, innovative e creative; cooperazione in funzione collaborativa; l’informalità, l’involontarietà e la riservatezza; il verbale di conciliazione, anche il mancato accordo crea comunque vantaggi. I  vantaggi della conciliazione si estendono on line e in ambito transfrontaliero.

Quali sono i tempi di tale procedimento?

La Conciliazione consente vantaggi in tempo e denaro per chi la sceglie come metodo di risoluzione di una controversia; mentre una causa giudiziaria può protrarsi per anni, nel tentativo di conciliazione passano in media 30 giorni dalla presentazione della domanda all’incontro e si può arrivare alla risoluzione anche in una sola seduta.

Quanto costa mettere in atto il procedimento della conciliazione?

L’unico costo da sostenere è quello per l’onorario del conciliatore e per le spese di segreteria, che sono di importo predeterminato per l’intero procedimento, calcolato in base al valore della lite: dunque niente tasse giudiziarie, perizie, o altri costi addizionali. Il valore della lite è indicato nella domanda di conciliazione; nel caso in cui tale valore sia indeterminato, indeterminabile o vi sia una notevole divergenza tra le parti sulla quantificazione, la Segreteria individua la tariffa da applicare. Le spese della Conciliazione sono di gran lunga inferiori rispetto a quelli di una casa tradizionale vanno dai 40 ai 10.000 euro.

A chi bisogna rivolgersi?

All’ufficio conciliazione della Camere di Commercio o agli Enti privati, accreditati presso il Ministero della Giustizia. La mediazione è svolta da organismi professionali e indipendenti stabilmente destinati all’erogazione del servizio di Conciliazione vigilati dal Ministero della Giustizia che ne detiene un Registro; fermo restando il diritto delle Camere di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura, che hanno costituito propri organismi di Conciliazione ai sensi dell’art.2 della legge 29 dicembre 1993, n.580, ad ottenere l’iscrizione degli stessi nel medesimo registro.

Come si attiva la procedura della conciliazione?

La procedura di conciliazione può attivarsi in base ad una clausola espressamente prevista dalle parti all’interno dell’accordo negoziale che regola i loro rapporti, oppure sulla base di un loro volontario accordo, successivo al momento in cui è sorta tra le stesse una controversia o, infine, anche durante lo svolgimento del processo, qualora previsto.

Il procedimento di conciliazione si può riassumere in un acronimo “SOCS” che vuol dire determinare la “Situazione”, elencare le “Opzioni”; individuare le “Conseguenze” e “Selezione” della migliore opzione.

La Conciliazione stragiudiziale intesa come negoziazione assistita tende al raggiungimento di una soluzione di mutua soddisfazione non solo di diritti e doveri ma degli interessi e bisogni delle parti in lite; la giustizia ha da sempre due volti, l’uno formale e impositivo, l’altro  consensuale ed equitativo.

Pertanto in un tempo di crisi della giustizia tradizionale è auspicabile l’applicazione del metodo della conciliazione stragiudiziale professionale per risolvere qualsiasi tipo di controversia in maniera pacifica e negoziata al di fuori dei tribunali, fermo restando il rigoroso rispetto dei diritti indisponibili e della parte più debole.

Fonte:Donnegeometra

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Il tetto massimo della spesa agevolabile è fissato a 10.000 euro, di conseguenza l’importo massimo della detrazione è di 2.000 euro da ripartire in cinque quote annuali. Per accedere alla detrazione è necessario avviare, o aver avviato a partire dal 1° luglio 2008, lavori di recupero del patrimonio edilizio su singole unità immobiliari residenziali, usufruendo della detrazione del 36% (art. 1 della legge 449/1997).I lavori per i quali spetta l’agevolazione del 36% sono quelli elencati nell’articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001). Si tratta, in particolare, di interventi di manutenzione straordinaria, opere di restauro e risanamento conservativo e lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti.

Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle destinazioni d’uso. Il restauro e risanamento conservativo comprende gli interventi rivolti a conservare l’immobile e ad assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili. Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare ad un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente.

Sono ammessi al beneficio della detrazione anche gli interventi finalizzati:
- all’eliminazione delle barriere architettoniche, ma solo nei singoli appartamenti, compresa l’installazione di ascensori e montacarichi;
- al conseguimento di risparmi energetici;
- alla cablatura degli edifici;
- al contenimento dell’inquinamento acustico;
- all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici;
- all’esecuzione di opere interne;
- realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi;
- adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.

Tra le misure finalizzate a prevenire il rischio di atti illeciti, rientrano, a titolo esemplificativo:
- rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
- apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
- porte blindate o rinforzate;
- apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
- installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
- apposizione di saracinesche;
- tapparelle metalliche con bloccaggi;
- vetri antisfondamento;
- casseforti a muro;
- fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
- apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline;
- esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici.

Inoltre, l’agevolazione compete anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati su immobili, come, ad esempio la sostituzione del tubo del gas, la riparazione di una presa malfunzionante, l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti, il montaggio di vetri anti-infortunio, l’installazione del corrimano, interventi di bonifica dell’amianto, limitatamente alle unità immobiliari residenziali.

Ricordiamo infine che, per fruire della detrazione Irpef, è necessario inviare, con raccomandata, al Centro Operativo di Pescara dell’Agenzia delle Entrate, la comunicazione di inizio lavori redatta su apposito modello reperibile presso gli uffici locali dell’Agenzia o nel sito internet www.agenziaentrate.gov.it.

Fonte:Donnageometra

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Il Dpr 633/1972 prevede l’applicazione dell’Iva al 10% a favore di interventi di restauro e risanamento conservativo, utili a conservare la funzionalità degli edifici, di ristrutturazione edilizia, per la trasformazione della struttura preesistente, e di ristrutturazione urbanistica, che apportano modifiche a lotti, isolati e rete stradale.L’aliquota agevolata è stata poi estesa alla demolizione di un fabbricato per la costruzione di un parcheggio, all’ampliamento di uno stabilimento situato in zona sottoposta a tutela ambientale e al trasferimento di un intero centro abitato con il rifacimento delle costruzioni.

La Risoluzione 202/2008 ha in precedenza precisato che i lavori di pavimentazione delle strade non possono avvalersi dell’Iva ridotta dal momento che costituiscono una miglioria e non una vera e propria costruzione. Situazione diversa per marciapiedi e vialetti realizzati su strade residenziali, rientranti nelle opere di urbanizzazione primaria.

È necessario quindi verificare di volta in volta la presenza delle caratteristiche che possono far propendere per l’applicazione o meno dell’aliquota Iva agevolata.

Fonte:Donnageometra

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