IL FAI DA TE
Senz’altro è la soluzione più economica. Si parte con una ricerca di mercato delle zone interessate per stabilire il prezzo medio dell’area. Sfruttiamo poi il giro di amici e conoscenti per scovare affissioni sul posto, all’esterno del portone di ingresso, nelle portinerie, nei bar, etc. Altri preziosi fornitori di informazioni in tal senso sono architetti, commercialisti e notai.

IL MEDIATORE
Per la ricerca di annunci immobiliari, la soluzione più comune è affidarsi ad un’agenzia immobiliare o a un mediatore, la figura che mette in contatto le parti interessate senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione o dipendenza, e viene ricompensato solo se la trattativa va a buon fine.

Attenzione alle truffe! Tanti sono gli abusivi e gli improvvisati (per essere un vero mediatore devi possedere il “patentino” obbligatorio rilasciato dalla Camera di Commercio). Informiamoci a priori a chi stiamo affidando i nostri affari.

LE AGENZIE IMMOBILIARI
Sono i professionisti veri del settore, vendono e acquistano per conto di un cliente con un mandato che di solito varia da uno a sei mesi. Per selezionare al meglio tra i vari annunci immobiliari, è bene rivolgersi a più agenzie scegliendo quelle site nella zona d’interesse o con un’expertise riconosciuta. Attenzione anche alle valutazioni degli immobili, teniamo sempre a mente il range di prezzi della zona e confrontiamoli con le offerte che ci hanno proposto.

L’agente immobiliare può chiedere un mandato in esclusiva e irrevocabile: significa che accettate le condizioni non potete tirarvi indietro, pena il risarcimento dei danni. Il mandato deve indicare anche il periodo di validità dell’incarico, nonché l’entità delle provvigioni dovute alla firma del “compromesso”. Valutate attentamente tutte le condizioni prima di firmare.

LE TARIFFE DI MEDIAZIONE
La legge non stabilisce tariffe professionali. Il diritto di mediazione è compreso fra l’1% e il 3% del valore dell’immobile per l’acquirente e fra il 2% e il 6% per il venditore. Anche nel caso dell’agenzia immobiliare, le provvigioni sono libere, e variano nel complesso dal 4% al 10% del costo dell’immobile.

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Consideriamo anzitutto i fattori generali che incidono sulla valutazione di una casa:

• Il prezzo dipende dalla domanda/ offerta e dall’economia del paese.
• La zona: il centro è più caro ma anche il prestigio del quartiere fa la sua parte, compresa via e posizione dell’immobile.
• Età e stato di manutenzione dello stabile
• Aspetto e pregio, non solo della casa, ma anche delle parti comuni dell’edificio (scale, ascensore, portierato).
• Il piano e la luminosità
• Aree verdi e ridotto inquinamento acustico.
• Vicinanza ai mezzi pubblici e presenza di parcheggio

Negli ultimi 5 anni i prezzi per gli appartamenti a Bologna sono calati, soprattutto per le zone semicentrali e periferiche; sono rimasti invece più o meno inalterati i costi per le aree centrali. Come conseguenza, c’è oggi un forte divario tra i prezzi del centro storico e delle zone collinari, che si aggirano sui 6.000 Euro m/q, e i costi delle periferie come Barca, la Bolognina, Borgo Panigale e Corticella (dai 2.000 ai 3700 m/q).
Ci sono poi quartieri intermedi come Saragozza e Santo Stefano. Sul prezzo incidono anche problemi di degrado o di ordine pubblico in zone che per ubicazione costerebbero molto di più, come, ad esempio, la zona universitaria.

Va considerata anche l’evoluzione fisiologica dei quartieri e l’oscillazione dei prezzi in relazione agli interventi urbanistici o a progetti ex novo come gli insediamenti universitari di Navile e Bertalia. Stesso discorso per gli interventi di viabilità come il progetto della Metrotranvia tra il Quartiere fieristico e la Stazione centrale FS, il centro storico, l’Ospedale Maggiore e Borgo Panigale.
Una mappa dei quartieri per trovare appartamenti a Bologna

• Borgo Panigale
  Zona pianeggiante compresa tra la via Emilia e il fiume Reno, è situata all’estrema periferia ovest.
  + aree verdi
  + vicinanza alle principali vie di scorrimento
  - molto periferica

• Navile
  Uno dei quartieri più estesi e popolosi
  + multietnico
  + iniziative di quartiere
  - le zone d’insediamento recente risultano isolate rispetto al resto del quartiere
• San Donato
  Grande quartiere nella periferia nord
  + aree verdi
  + ampio
  - periferico

• San Vitale
  Si trova in zona est, è un quartiere piccolo e ben servito.
  + aree verdi
  + servizi
  + iniziative di quartiere

• Savena
  Zona residenziale sud-orientale
  + aree verdi
  + tranquillità

• Santo Stefano
  Quartiere di importanza storico artistica
  + aree verdi e collinari
  + aree artistiche

• Saragozza
  Zona sud ovest, si estende dal centro storico fino al comune Casalecchio di Reno ed è attraversato dal fiume Reno.
  + aree verdi
  + aree artistiche

• Reno
  Sorge sulla riva destra del fiume Reno, densamente popolato dagli anni 60 per la presenza di fabbriche.
  + aree verdi
  + infrastrutture comuni

• Porto
  È il centro storico, antico accesso al Porto Naviglio
  + posizione centrale
  + aree artistiche

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PERCHÈ SI COMPRA, COSA SI CERCA
Nella ricerca di case e appartamenti la motivazione è fondamentale. In prima posizione troviamo l’acquisto per uso diretto (pari a circa l’80%, di cui un 30% prima casa e un 70% per cambiare in meglio). il restante 20% compra come investimento. Ma in base a cosa consideriamo una scelta migliore di un’altra?

Ecco i parametri:
25% dimensione della casa
20% motivi personali: mi sposo, cambio lavoro, ho avuto un figlio, ecc.
15% stabile: si cerca un palazzo più decoroso, o una villa al posto di un appartamento;
10% sicurezza della zona
10% verde
10% servizi
5% silenziosità
5% piano

OK IL PREZZO è GIUSTO
Le migliorie costano! Quando si fa una ricerca di case e appartamenti, è bene quindi stabilire quali sono per noi i parametri che determinano il giusto rapporto qualità/prezzo. Per esempio i piani alti costano di più, valutiamo perciò se c’è un reale vantaggio: un terrazzo, maggior silenzio, una vista impareggiabile, etc. Se siamo invece nel dubbio tra due o più alternative, prediligiamo lo stabile di maggior pregio in quanto a finiture, zona, etc. Conviene comparare anche i costi medi della zona a parità di abitazione in modo da farci un’idea su quanto è giusto spendere.

Cosa influisce sul prezzo finale di una casa o un appartamento?

Fattori oggettivi
-    Tipologia
-    Piano
-    prestigio del palazzo, della strada e del quartiere
-    esposizione alla luce
-    stato di manutenzione
-    distanza da una stazione del metrò o mezzi di superfiche
-    servizi

Fattori soggettivi
-    distanza dal lavoro
-    scuole per i figli
-    servizi per anziani
-    verde pubblico
-    centri sportivi
-    parcheggi
……………………

DOVE E COSA COMPRARE
Chi più spende meno spende. Puntiamo sulla qualità nella nostra ricerca di case e appartamenti. Che si compri per viverci o per investimento poco conta, si rivaluterà nel tempo. Preferibile scegliere ad esempio edifici nuovi o in costruzione, oppure immobili appena ristrutturati e possibilmente in zone centrali (le case in centro, in 5 anni si rivalutano molto di più rispetto alle altre zone.)

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Conoscete la famosa “Torre Velasca” di Milano progettata dai quattro architetti meneghini Banfi, Belgioioso, Peressutti e Rogers?! Beh sembra che anche nel mercato immobiliare sia arrivato il momento dei saldi. La Fondiaria , compagnia assicurativa che fa capo alla famiglia Ligresti, ha infatti deciso di mettere in vendita la “Torre Velasca”, uno dei palazzi simbolo della città

Il palazzo è stato costruito tra il 1956 e il 1958 e genera un reddito annuo di almeno 3,5 milioni di euro ma al momento non è ancora stato fissato un prezzo per l’operazione.

La vendita del bene della famiglia Ligresti è stata annunciata insieme a una campagna stampa da Immobiliare Lombarda (di proprietà della stessa famiglia) che assiste Fondiaria sai nell’operazione. Tutte le informazioni sulla vendita sono riportati nel sito internet operazionevelasca.com. Al momento il fabbricato è sfitto per un terzo e, gestito al massimo delel sue potenzialità, può arrivare a generare introiti per 5,25 milioni circa.

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Al momento, però, le previsioni sostengono che i prezzi delle case non torneranno a crescere fino al 2012, il pessimismo degli operatori perdura e la ripresa va decisamente a rilento, in Italia, rispetto agli altri Paesi. Qualche segnale positivo si intravede nel numero delle transazioni delle abitazioni(+4,2%). Ancora ferme invec quelle di uffici , capannoni e negozi.

Fonte: Italiaoggi

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1. trattamento fiscale delle pertinenze destinate a servizio di case di abitazione acquisite senza fruire delle agevolazioni “prima casa” (immobile acquistato prima che fossero istituite le agevolazioni “prima casa” o acquistato allo stato “rustico”)
2. ampliamento di abitazione acquisita senza fruire delle agevolazioni “prima casa”
3. alienazione infraquinquennale dell’immobile agevolato e successivo acquisto dell’abitazione principale
In merito alla prima situazione esaminata, l’Agenzia delle Entrate ritiene che le agevolazioni previste per la “prima casa” possano trovare applicazione anche in relazione all’acquisto della pertinenza destinata a servizio di un’abitazione acquisita senza fruire dei suddetti benefici in quanto non ancora previsti dalla normativa vigente al momento del trasferimento.

Per quanto riguarda l’ampliamento dell’abitazione, l’Amministrazione ritiene che l’agevolazione vada riconosciuta anche nell’ipotesi in cui il contribuente non abbia fruito delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto dell’abitazione da ampliare.
L’agevolazione sul nuovo acquisto trova, peraltro, applicazione a condizione che i due alloggi accorpati costituiscano un’abitazione unica rientrante nella tipologia degli alloggi non di lusso, in base alle prescrizioni recate dal decreto 2 agosto 1969.

In relazione alla vendita dell’abitazione principale e al riacquisto di un altro immobile, prima che siano trascorsi cinque anni, l’Agenzia chiarisce i requisiti che deve possedere l’immobile riacquistato per evitare la decadenza dei benefici.

Fonte: Acca

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Secondo un recente studio della Banca Monte dei Paschi di Siena il mercato immobiliare è in ripresa e si prevede, per il 2010, un aumento del numero delle compravendite pari al 2%.

Poichè negli anni passati l’Italia era stata estranea a fenomeni speculativi sui prezzi delle case (lo dice lo studio) contrariamente a come avevano fatto altri paesi, soprattutto anglosassoni, non si sono registrate le brusche correzioni al ribasso comparse in questi paesi.

Parlando di nuovi investimenti, le abitazioni di nuova costruzione non superano la domanda reale di alloggi nonstante sia da sottolineare un calo delle nuove costruzioni nell’ordine del 12% che è comunque minore di quello del 2009 pari al -19%.

Il mercato delle abitazioni di lusso si pone in controtendenza a tutto il panorama immobiliare facendo registrare un aumento del fatturato totale di circa tre volte rispetto al biennio 2007-2008, dovuto alla crescente richiesta da parte di investitori esteri di immobili in città d’arte e località turistiche.

Importante e in forte crescita è anche il mercato di rustici e case di campagna, settore anch’esso preso di mira da investitori esteri: i prezzi di vendita dell’intero settore sono cresciuti nel decennio dal 1999 al 2009 di un tasso medio annuo molto elevato, pari a circa il 14%.

Insomma, dopo la crisi del 2008-2009 il mercato sembra riprendersi lentamente, tornando a valori non ancora completamente positivi ma tutto sommato accettabili.

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Incentivare gli impianti fotovoltaici integrati su strutture edilizie, estendere il conto energia anche agli impianti fotovoltaici a concentrazione, rendere obbligatoria l’installazione del fotovoltaico sulle coperture dei nuovi edifici e nelle ristrutturazioni. Sono alcune delle proposte presentate nel corso dell’indagine conoscitiva sulle problematiche relative alle fonti di energia alternative e rinnovabili svolta dalla Commissione Territorio, ambiente, beni ambientali del Senato.Gli impegni alla riduzione dei gas climalteranti contratti dall’Italia a seguito del protocollo di Kyoto e della più recente normativa comunitaria, inducono il nostro Paese a incentivare la ricerca nel settore delle fonti di energia alternative. Gli obiettivi comunitari comportano infatti l’implementazione di un ampio spettro di interventi nel settore dei biocarburanti, del risparmio energetico e delle fonti rinnovabili, con particolare attenzione a quelle che presentano i maggiori margini di crescita, quali quella solare fotovoltaica, solare termica e termodinamica, e quella eolica.Per il fotovoltaico bisognerà ridurre gli incentivi a un livello accettabile per gli impianti a terra, analogamente a quanto fatto da Spagna e Germania. Un’ipotesi è un decremento di circa il 15% a partire dal 2011. Al contempo non andrebbero tagliati gli incentivi per impianti fotovoltaici integrati su strutture edilizie e si provvederà all’estensione della tariffa fissa incentivante (conto energia) per gli impianti fotovoltaici a concentrazione. Un altro tassello allo sviluppo della tecnologia è di obbligare l’installazione del fotovoltaico sulle coperture dei nuovi edifici e sulle ristrutturazioni edilizie. Per l’eolico è necessaria la semplificazione delle procedure autorizzative degli impianti, purchè rispettino determinati requisiti (DIA). Anche il solare termico ha un notevole livello di incentivazione in Italia, ma l’assenza di coerenti e chiari indicazioni statali, fa sì che a livello locale si registrino spesso serie difficoltà di tipo amministrativo e autorizzatorio.La crescita della geotermia, soprattutto a bassa entalpia, in Italia richiederà la semplificazione dei procedimenti autorizzativi per gli impianti di climatizzazione che impiegano pompe di calore geotermiche (attraverso gli strumenti della legge 99 del 23 luglio 2009).L’altro fondamentale elemento per raggiungere gli obiettivi del 2020 è l’efficienza energetica. Per sfruttarne il potenziale, sarà importante semplificare l’iter autorizzativo per la generazione distribuita in aree urbane e incentivarla con detrazioni fiscali.

Fabio Aloisi

Studio Tecnico Brera

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Se e’ invece di classe B (migliorato del 30%), fino a 5.000 euro. L’immobile deve avere un doppio requisito: nuova costruzione e prima casa. Per elettrodomestici, moto, cucine, banda larga ecc bisogna aspettare il 15 aprile.

Fonte: Ansa

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Prima di farsi questa più che legittima domanda il cittadino o l’operatore dell’edilizia deve chiedersi in quale regione e in quale comune si opera. Domanda non leziosa perché il DL 40 all’art. 5 liberalizza l’attività edilizia libera ma non dappertutto modificando l’art. 6 del DPR 380/2001.Infatti parecchie Regioni (Campania, Emilia Romagna, Liguria, Lombardia, Sicilia, Umbria, Valle d’Aosta e le Province autonome di Trento e Bolzano) hanno regolamentato da tempo la materia della manutenzione straordinaria e introdotto dei criteri più restrittivi. E qui già nasce un primo problema di disparità di trattamento dei cittadini da regione a regione.

Più fortunati i cittadini delle Regioni che finora non hanno regolamentato la materia (Abruzzo, Basilicata, Calabria, Marche, Molise, Puglia) e di quelle (Friuli-Venezia Giulia e Sardegna) che hanno di già provvedimenti in linea con il DL n. 40. Alla fine della conta rimangono tre Regioni-limbo (Lazio, Piemonte e Veneto) dove vi sono dubbi sull’applicabilità del DL n. 40 perché richiedono la DIA per la manutenzione straordinaria ma sulla base di leggi precedenti al DPR 380/2001.

Veniamo al merito del provvedimento. Anzitutto le opere non devono comportare aumento del numero delle unità immobiliari o aumento delle volumetrie o delle superfici e non devono riguardare le parti strutturali (muri portanti, travi, architravi, colonne…) dell’edificio. In secondo luogo si devono rispettare le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio. Per le attive soggette al rilascio del certificato di prevenzione incendi “il certificato stesso, ove previsto, e’ rilasciato in via ordinaria con l’esame a vista”. Qualora sia richiesto per legge il parere di conformità del Comando provinciale dei Vigili del Fuoco, la pronuncia sulla conformità deve avvenire entro 30 giorni.

Ecco in sintesi i principali provvedimenti liberalizzati:
a) gli interventi di manutenzione ordinaria;
b) gli interventi di manutenzione straordinaria;
c) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche (no rampe, ascensori esterni/manufatti che alterano la sagoma dell’edificio;
f) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni (quindi via libere alle strutture temporanee);
g) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
h) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di;
i) i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici.
l) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Per gli interventi di cui lettere b), f), h), i) e l) il cittadino dovrà darne comunicazione, “anche per via telematica”, al Comune allegando le autorizzazioni obbligatorie. Nel caso della manutenzione straordinaria occorre fornire anche i dati dell’impresa che eseguirà i lavori.

E’ utile richiamare al lettori quali siano gli interventi considerati di manutenzionaria straordinaria. Lo spiega l’art. 3 dello stesso DPR 380/2001: “”le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita’ immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.

Altre misure contenute nel decreto-legge
Il provvedimento contiene misure tese a migliorare la qualità della vita e dell’ambiente e la sicurezza del lavoro.
Sono previsti contributi al consumo per il 2010, variabili a seconda dei prodotti, che saranno erogati fino ad esaurimento delle somme stanziate per ciascun settore (principalmente la mobilità sostenibile, motocicli elettrici, abitazioni, elettrodomestici, cucine, macchine agricole, gru, motori per la nautica).

E’ stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 71 del 26/03/2010, ed è in vigore dalla stessa data, il D.L. 25/03/2010, n.40, che contiene importanti misure di sostegno all’attività produttiva ed ai consumi, nonché per lo snellimento degli adempimenti burocratici connessi all’attività edilizia.

Dura  la critica del Consiglio Nazionale dei Geometri che ha affermato di condividere il tentativo di snellimento delle procedure edilizie ma “la presenza di un tecnico che si assuma la responsabilità della dichiarazione di conformità alla legge di intervento è necessaria. E non è un compito che si può assegnare ad un’impresa senza una qualifica“.

Che cosa liberalizza e che cosa non liberalizza il DL 40/2010.

Prima di farsi questa più che legittima domanda il cittadino o l’operatore dell’edilizia deve chiedersi in quale regione e in quale comune si opera. Domanda non leziosa perché il DL 40 all’art. 5 liberalizza l’attività edilizia libera ma non dappertutto modificando l’art. 6 del DPR 380/2001.

Infatti parecchie Regioni (Campania, Emilia Romagna, Liguria, Lombardia, Sicilia, Umbria, Valle d’Aosta e le Province autonome di Trento e Bolzano) hanno regolamentato da tempo la materia della manutenzione straordinaria e introdotto dei criteri più restrittivi. E qui già nasce un primo problema di disparità di trattamento dei cittadini da regione a regione.

Più fortunati i cittadini delle Regioni che finora non hanno regolamentato la materia (Abruzzo, Basilicata, Calabria, Marche, Molise, Puglia) e di quelle (Friuli-Venezia Giulia e Sardegna) che hanno di già provvedimenti in linea con il DL n. 40. Alla fine della conta rimangono tre Regioni-limbo (Lazio, Piemonte e Veneto) dove vi sono dubbi sull’applicabilità del DL n. 40 perché richiedono la DIA per la manutenzione straordinaria ma sulla base di leggi precedenti al DPR 380/2001.

Veniamo al merito del provvedimento. Anzitutto le opere non devono comportare aumento del numero delle unità immobiliari o aumento delle volumetrie o delle superfici e non devono riguardare le parti strutturali (muri portanti, travi, architravi, colonne…) dell’edificio. In secondo luogo si devono rispettare le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio. Per le attive soggette al rilascio del certificato di prevenzione incendi “il certificato stesso, ove previsto, e’ rilasciato in via ordinaria con l’esame a vista”. Qualora sia richiesto per legge il parere di conformità del Comando provinciale dei Vigili del Fuoco, la pronuncia sulla conformità deve avvenire entro 30 giorni.

Ecco in sintesi i principali provvedimenti liberalizzati:
a) gli interventi di manutenzione ordinaria;
b) gli interventi di manutenzione straordinaria;
c) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche (no rampe, ascensori esterni/manufatti che alterano la sagoma dell’edificio;
f) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni (quindi via libere alle strutture temporanee);
g) le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
h) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di;
i) i pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio di accumulo esterno, a servizio degli edifici.
l) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Per gli interventi di cui lettere b), f), h), i) e l) il cittadino dovrà darne comunicazione, “anche per via telematica”, al Comune allegando le autorizzazioni obbligatorie. Nel caso della manutenzione straordinaria occorre fornire anche i dati dell’impresa che eseguirà i lavori.

E’ utile richiamare al lettori quali siano gli interventi considerati di manutenzionaria straordinaria. Lo spiega l’art. 3 dello stesso DPR 380/2001: “”le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unita’ immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.

Altre misure contenute nel decreto-legge
Il provvedimento contiene misure tese a migliorare la qualità della vita e dell’ambiente e la sicurezza del lavoro.
Sono previsti contributi al consumo per il 2010, variabili a seconda dei prodotti, che saranno erogati fino ad esaurimento delle somme stanziate per ciascun settore (principalmente la mobilità sostenibile, motocicli elettrici, abitazioni, elettrodomestici, cucine, macchine agricole, gru, motori per la nautica).

Fonte: donnegeometra

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In gennaio i compromessi sono scesi del 7,8% (dato rivisto al ribasso). Il +8,2% registrato in febbraio rappresenta l’aumento maggiore dall’ottobre 2001. L’incremento registrato e’ al di sopra delle attese e mostra, affermano alcuni analisti, come il mercato immobiliare si stia un po’ riprendendo.

Fonte: Ansa

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Fabio Aloisi

Studio Tecnico Brera

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