Le novità per l’edilizia, introdotte dalla Finanziaria 2011 riguardano soprattutto la parcellizzazione delle spese per la riqualificazione energetica di edifici in dieci rate annuali, anzichè cinque. Inoltre le agevolazioni scadranno il 31 dicembre 2011.

E’ questa la principale novità per la detrazione del 55% sugli interventi di riqualificazione energetica che prevede la Legge di Stabilità per il 2011 (ai più nota come Finanziaria) approvata martedì scorso definitivamente in Senato.

Restano invariati i tetti di spesa, le percentuali di detrazione e gli interventi ammessi.

Rientrano nelle agevolazioni le spese sostenute per:

- interventi di riqualificazione globale su edifici esistenti, fino ad un massimo di 100.000 euro, pari al 55% di 181.818,18 euro;

- interventi sugli involucri degli edifici (strutture opache e infissi), fino ad un massimo di 60.000 euro, pari al 55% di 109.090,90 euro;

- installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, fino ad un massimo di 60.000 euro, pari al 55% di 109.090,90 euro;

- sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, fino ad un massimo di 30.000 euro, pari al 55% di 54.545,45 euro.

Tutte queste agevolazioni per la riqualificazione energetica interessa i fabbricati esistenti di tutte le categorie presenti in catasto, anche rurali.

Non cambia nulla circa i destinatari della detrazione che come negli anni precedenti rimangono le persone fisiche, le società di persone e le società di capitali, le associazioni tra professionisti e gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale.

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1. trattamento fiscale delle pertinenze destinate a servizio di case di abitazione acquisite senza fruire delle agevolazioni “prima casa” (immobile acquistato prima che fossero istituite le agevolazioni “prima casa” o acquistato allo stato “rustico”)
2. ampliamento di abitazione acquisita senza fruire delle agevolazioni “prima casa”
3. alienazione infraquinquennale dell’immobile agevolato e successivo acquisto dell’abitazione principale
In merito alla prima situazione esaminata, l’Agenzia delle Entrate ritiene che le agevolazioni previste per la “prima casa” possano trovare applicazione anche in relazione all’acquisto della pertinenza destinata a servizio di un’abitazione acquisita senza fruire dei suddetti benefici in quanto non ancora previsti dalla normativa vigente al momento del trasferimento.

Per quanto riguarda l’ampliamento dell’abitazione, l’Amministrazione ritiene che l’agevolazione vada riconosciuta anche nell’ipotesi in cui il contribuente non abbia fruito delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto dell’abitazione da ampliare.
L’agevolazione sul nuovo acquisto trova, peraltro, applicazione a condizione che i due alloggi accorpati costituiscano un’abitazione unica rientrante nella tipologia degli alloggi non di lusso, in base alle prescrizioni recate dal decreto 2 agosto 1969.

In relazione alla vendita dell’abitazione principale e al riacquisto di un altro immobile, prima che siano trascorsi cinque anni, l’Agenzia chiarisce i requisiti che deve possedere l’immobile riacquistato per evitare la decadenza dei benefici.

Fonte: Acca

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A decorrere dal 1° gennaio 2009, chi effettua interventi sugli immobili finalizzati al risparmio energetico si trova di fronte a un bivio: usufruire della detrazione dall’Irpef del 55% relativa alle spese sostenute o beneficiare di eventuali incentivi comunitari, regionali o locali riconosciuti per i medesimi interventi.

A decorrere dal 1° gennaio 2009, chi effettua interventi sugli immobili finalizzati al risparmio energetico si trova di fronte a un bivio: usufruire della detrazione dall’Irpef del 55% relativa alle spese sostenute o beneficiare di eventuali incentivi comunitari, regionali o locali riconosciuti per i medesimi interventi. L’idea di una riqualificazione energetica è da tempo promossa a livello internazionale attraverso politiche che individuano nel cambiamento del modo di costruire e di gestire gli edifici esistenti, il segreto per la salvaguardia dell’ambiente e per la tutela del benessere dell’umanità. Per questo motivo sia lo Stato, sia la Comunità europea, sia le Amministrazioni locali a tutti i livelli, hanno dato vita a varie forme di agevolazione per favorire l’adeguamento del patrimonio edilizio a standard di più elevata efficienza energetica. In poco più di un anno, si è passati da una previsione di compatibilità tra detrazione fiscale del 55% e altre tipologie di aiuti all’incumulabilità tra le diverse agevolazioni. Un cambio di rotta determinato dal recepimento e successiva attuazione della direttiva comunitaria 2006/32/Ce relativa, appunto, all’efficienza energetica. A chiarire la portata della norma in questione è intervenuto anche il ministero dello Sviluppo economico, sottolineando che per “ulteriori contributi comunitari regionali o locali si intende l’erogazione di somme sia in forma diretta (destinate a incidere sull’importo della spesa) sia indiretta (agevolazioni di altra natura, ad esempio, finanziamenti agevolati). Poiché il bonus del 55% è riconducibile fra “gli strumenti di incentivazione di ogni natura attivati dallo Stato”, il contribuente che, dal 1° gennaio 2009, sostiene spese per interventi di riqualificazione energetica deve d’ora in poi necessariamente scegliere tra la detrazione o la fruizione di eventuali incentivi comunitari, regionali o locali. Sono operativi dal 15 marzo 2010 i nuovi limiti di trasmittanza termica necessari per accedere alle detrazioni fiscali del 55% per la riqualificazione energetica degli edifici. Ai fini della detrazione fiscale del 55%, i valori di trasmittanza termica delle strutture opache verticali, orizzontali e inclinate e delle chiusure apribili e assimilabili che delimitano l’edificio verso l’esterno o verso locali non riscaldati, devono rispettare i corrispondenti limiti massimi, in funzione delle zone climatiche di ubicazione dell’edificio.

Fabio Aloisi

Studio Tecnico Brera

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Ricordiamo, infine, che la recente modifica del comma 24 dell’art. 1 della Legge Finanziaria 2008 ha soppresso l’obbligo di redazione dell’attestato di certificazione energetica per usufruire delle detrazioni del 55% “per interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione”.La guida dell’Agenzia è strutturata in 4 capitoli e un’appendice:
1 AGEVOLAZIONE PER LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA (in cosa consiste, chi può usufruirne, cumulabilità con altre agevolazioni)
2 GLI INTERVENTI INTERESSATI ALL’AGEVOLAZIONE (Interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, Interventi sugli involucri degli edifici, Installazione di pannelli solari, Interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale)
3 TIPOLOGIA DI SPESA E RELATIVA DETRAZIONE (Spese detraibili, Calcolo e limiti della detrazione)
4 ADEMPIMENTI NECESSARI PER OTTENERE LA DETRAZIONE (La certificazione necessaria, I documenti da trasmettere, Come fare i pagamenti, I documenti da conservare Quadro sintetico dei principali adempimenti, Contenuto dell’asseverazione)
5 APPENDICE
Clicca qui per scaricare la guida

Fonte: Acca

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Ogni nuovo edificio dovrà essere dotato di impianti energetici alimentati da fonti di energia rinnovabili, come pannelli fotovoltaici o piccoli generatori a pale eoliche; l’acqua calda verrà fornita, almeno per il 50%, da fonti di energia rinnovabili (pannelli solari), e ogni appartamento dovrà produrre energia rinnovabile commisurata ai mq della superficie. Sono inoltre previsti serbatoi interrati per la raccolta d’acqua – da riutilizzare poi per impieghi condominiali – e impianti per il risparmio energetico (come interruttori a timer) negli spazi comuni quali ingressi e pianerottoli.Incrementare la qualità energetica degli edifici introducendo nel mercato l’aspetto del valore aggiunto del risparmio energetico è diventato un obiettivo molto importante nel settore delle costruzioni.
In tema di prestazioni energetiche degli edifici ricordiamo che UNI ha pubblicato due specifiche tecniche, elaborate dal Comitato Termotecnico Italiano:

* la UNI/TS 11300-1:2008 “Prestazioni energetiche degli edifici – Parte 1: Determinazione del fabbisogno di energia termica dell’edificio per la climatizzazione estiva ed invernale” definisce le modalità per l’applicazione nazionale della UNI EN ISO 13790:2008 (“Prestazione energetica degli edifici – Calcolo del fabbisogno di energia per il riscaldamento e il raffrescamento”) con riferimento al metodo mensile per il calcolo dei fabbisogni di energia termica per riscaldamento e per raffrescamento
* la UNI/TS 11300-2:2008 “Prestazioni energetiche degli edifici – Parte 2: Determinazione del fabbisogno di energia primaria e dei rendimenti per la climatizzazione invernale e per la produzione di acqua calda sanitaria”, che si applica a sistemi di nuova progettazione, ristrutturati o esistenti, fornisce dati e metodi per la determinazione:
*
o del fabbisogno di energia utile per acqua calda sanitaria
o dei rendimenti e dei fabbisogni di energia elettrica degli ausiliari dei sistemi di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria
o dei fabbisogni di energia primaria per la climatizzazione invernale e per la produzione dell’acqua calda sanitaria.

Fonte: Uni

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Lo ha stabilito la Corte di cassazione che, con la sentenza n. 25270 del 1 dicembre 2009, ha respinto il ricorso di una società che aveva dispensato a voce il notaio chiedendo espressamente di non fare le visure sull’immobile oggetto della compravendita per motivi di urgenza.

Fonte: Collegio Geometri Ms

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Il tanto discusso attestato di certificazione energetica (ACE) dell’immobile è diventato obbligatorio dal 1° luglio e deve essere consegnato ai compratori dai venditori di immobili al momento del rogito o anche, previo accordo tra le parti, in un momento successivo.

Quindi oltre al permesso di costruire e al certificato di abitabilità, l’attestato di certificazione energetica è uno di quei documenti, relativi alla proprietà e all’uso dell’immobile che ai sensi dell’art 1477 del codice civile il venditore deve consegnare al compratore.

Poniamoci ora un problema: se l’attestato di certificazione energetica non viene rilasciato, la vendita è valida?
Ai senti degli articoli 1477-1453-1455 del codice civile la vendita non è invalida ma tuttavia l’acquirente ha la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore in quanto l’interesse primario di un acquirente d’immobile è venire in possesso di un bene che sia conforme alla normativa vigente anche in materia di efficienza energetica.

Pertanto se questo nuovo documento (ACE) non viene rilasciato l’acquirente non solo ha il diritto alla restituzione del prezzo versato, ma può chiedere anche il risarcimento dei danni subiti sia di tipo patrimoniali, costituiti dall’interesse negativo (spese connesse al tempo perso, spostamenti, perdita di eventuali benefici provenienti da altre trattative) e dall’interesse positivo (vantaggi che si sarebbero conseguiti e danni che si sarebbero evitati qualora non fosse stato posto in essere dalla controparte l’evento impeditivo del rapporto), che non patrimoniali (danni morali ad esempio).

La cosa interessa anche gli agenti immobiliari oltre che il costruttore dell’immobile poichè nel caso venga accolta un’interpretazione estensiva dell’art. 15, comma 7, del D.L. 192 del 2005, anche costui può essere reputato uno dei soggetti responsabili e sottoposto a una sanzione amministrativa pecuniaria che va da 5.000 a 30.000 euro.

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Regioni con Certificazione energetica obbligatoria
Provincia autonoma di Bolzano E’ stata la prima Provincia a dotarsi di strumenti normativi e pianificatori totalmente innovativi con lo standard CasaClima, obbligatorio dal 2002. Esso assegna agli edifici una classe in base al consumo di energia, premiando le migliori prestazioni con sconti sugli oneri di urbanizzazione.
La Provincia di Bolzano ha reso la certificazione obbligatoria per tutte le nuove abitazioni, l’ha estesa alle riqualificazioni e ha innalzato il requisito minimo dalla classe C (meno di 70 kWh/mq anno) alla B (meno di 50) per ottenere l’abitabilità in un nuovo edificio.

Regione Lombardia  La regione Lombardia ha completato l’iter normativo ed è operativa a tutti gli effetti. E’ la prima Regione che ha reso obbligatoria la certificazione energetica su tutto il proprio territorio. E’ necessario l’attestato di certificazione energetica (metodo di calcolo CENED)per accedere agli incentivi e per la compravendita , secondo questi tempi:
- da settembre 2007 per i nuovi edifici,
- da settembre 2008, in caso di vendita dell’intero immobile,
- dal 1° luglio 2009, in caso di vendita di singole unità.
Sono inoltre anticipati al 1° gennaio 2008 i requisiti minimi di prestazione energetica che a livello nazionale entreranno in vigore a gennaio 2010.
Il rispetto dei requisiti di prestazione energetica degli edifici si applica nel caso di: nuova costruzione; demolizione e ricostruzione in manutenzione straordinaria o in ristrutturazione; ristrutturazione edilizia; ampliamenti volumetrici superiori al 20% dell’esistente. L’attestato di certificazione energetica è rilasciato da professionisti abilitati iscritti all’elenco regionale.

Atti:
• Determinazione dirigenziale 3 marzo 2009, n. 2055 “Approvazione modalità per l’avvio del controllo sperimentale sulle certificazioni energetiche degli edifici, rilasciate ai sensi della Dgr 5018/2007 e successive modifiche ed integrazioni” (Burl 16 marzo 2009 n. 11)
• Deliberazione Giunta regionale 22 dicembre 2008, n. 8/8745 “Determinazioni in merito alle disposizioni per l’efficienza energetica in edilizia e per la certificazione energetica degli edifici” (Ss 15 gennaio 2009 n. 2 al Burl 12 gennaio 2009 n. 2)
• Deliberazione Giunta regionale 26 giugno 2007, n. 8/5018 “Determinazioni inerenti la certificazione energetica degli edifici, in attuazione del Dlgs 192/2005 e degli articoli 9 e 25 della Lr 24/2006. Allegato: Disposizioni inerenti all’efficienza energetica in edilizia” (Ss n. 3 al Bur 16 luglio 2007 n. 29)

Emilia Romagna  Dal 1 luglio 2008 sono entrate in vigore le disposizioni contenute nell’Atto di Indirizzo e Coordinamento della Regione, che fissa i requisiti minimi di rendimento energetico degli edifici con un sostanziale allineamento a quelli nazionali, ma premendo l’acceleratore su alcuni punti, come l’anticipazione al 2008 dei requisiti fissati dallo Stato per il 2010, il miglioramento dei requisiti per il contenimento dei consumi estivi e una maggiore valorizzazione delle fonti rinnovabili.
L’Attestato di certificazione energetica è obbligatorio nel caso di edifici di nuova costruzione, di demolizione totale e ricostruzione di quelli esistenti, e per le ristrutturazioni integrali sopra i 1000 mq. Inoltre, dal 1° luglio 2008, l’obbligo è stato esteso agli edifici oggetto di compravendita, nel caso riguardi l’intero immobile.
Dal 1 luglio 2009 l’obbligo è esteso alle singole unità immobiliari e dal 1° luglio 2010 alle nuove locazioni. Su impulso della Regione Emilia-Romagna è nato il progetto ECOABITA, a cui partecipano una trentina di comuni, oltre a quello di Reggio Emilia. L’adesione alla rete Ecoabita comporta, anche attraverso il regolamento edilizio comunale, l’introduzione di una procedura di certificazione connessa ad un meccanismo di incentivi.  La certificazione ECOABITA è volontaria e prevede requisiti più restrittivi degli attuali limiti di legge, costituendo dunque un vero e proprio marchio di qualità: un edificio nuovo certificato ECOABITA consuma per la climatizzazione invernale e la produzione di acqua calda sanitaria, almeno il 25% in meno del valore limite previsto dalla Regione, e circa il 60% in meno rispetto all’edilizia tradizionale.

Atti:
• Deliberazione della Giunta regionale 7 luglio 2008, n. 1050 “Sistema di accreditamento dei soggetti preposti alla certificazione energetica degli edifici” (Bur 21 luglio 2008 n. 124)
• Deliberazione Assemblea legislativa 4 marzo 2008, n. 156 “Approvazione atto di indirizzo e coordinamento sui requisiti di rendimento energetico e sulle procedure di certificazione energetica degli edifici” (Bur 25 marzo 2008 n. 47)

Regione Liguria La certificazione è obbligatoria. Sono state approvate a inizio 2009 nuove norme sul contenimento dei consumi di energia degli edifici, che riportano le prestazioni minime, la metodologia di calcolo, i criteri e le modalità per il rilascio dell’Attestato di certificazione energetica e le modalità di attuazione delle verifiche sulla conformità delle opere.
L’obbligo di allegare l’Attestato di certificazione energetica all’atto di compravendita a pena di nullità della vendita è stato eliminato, ma rimane una sanzione monetaria per chi non lo consegni.

Atti:
• Legge regionale 29 maggio 2007, n. 22 “Norme in materia di energia. Articoli 26-31” (Bur 6 giugno 2007 n. 11, Parte prima)

Regione Piemonte Il Piemonte ha introdotto la certificazione energetica per gli edifici di nuova costruzione o ristrutturati in tutti i casi di compravendita o locazione, che entrerà in vigore a settembre 2009.
L’obbligo di allegare l’attestato di certificazione energetica all’atto di vendita è in atto dal 1° luglio 2009.

Atti:
• Legge regionale 28 maggio 2007, n. 13 “Disposizioni in materia di rendimento energetico nell’edilizia” (Bur 31 maggio 2007 n. 22)

Regione Valle d’Aosta La Val d’Aosta ha legiferato in merito  alle metodologie per la determinazione delle prestazioni energetiche degli edifici, i requisiti minimi di prestazione energetica per gli edifici nuovi e ristrutturati, i requisiti professionali e i criteri di accreditamento dei certificatori. E’ istituito un catasto energetico degli edifici.

L’Attestato di certificazione energetica è obbligatorio per gli edifici nuovi o sottoposti a ristrutturazione e nel caso di nuova installazione o ristrutturazione di impianti.

Atti:

• Legge regionale 18 aprile 2008, n. 21   “Disposizioni in materia di rendimento energetico nell’edilizia” (Bur 8 luglio 2008 n. 28).

Regioni con Certificazione volontaria

Regione Friuli Venezia Giulia

Provincia autonoma di Trento

Regione Lazio

Regione Toscana

Regione Puglia

Regione Umbria  (certificazione ambientale  obbligatoria per gli interventi pubblici e volontaria per i privati)

Regioni prive di proprie leggi

Regione Abruzzo

Regione Calabria

Regione Molise

Regione Sardegna

Regione Sicilia

Regione Veneto

Fonte: donnegeometra

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Queste, in sintesi, le affermazioni dell’Agenzia delle Entrate contenute nella Risoluzione n. 215/E del 12 agosto 2009. La Risoluzione contiene la risposta ad un interpello presentato da un contribuente proprietario di un immobile dichiarato inagibile a seguito del sisma del 1997. L’immobile in questione è regolarmente accatastato, classificato come “unità collabente”, in regola con i pagamenti ICI (fino alla dichiarazione di inagibilità) e riscaldato mediante stufe e focolari di potenza nominale superiore a 15kW.Il fatto che l’edificio sia classificato come unità collabente – secondo l’Agenzia – “non esclude che lo stesso possa essere considerato come edificio esistente, trattandosi di un manufatto già costruito e individuato catastalmente, seppure non suscettibile di produrre reddito”. Per tale fabbricato il contribuente può fruire della detrazione fiscale del 55% per il risparmio energetico prevista dall’art. 1, commi 344-349 della Legge 296/2006 (Finanziaria 2007).

Fonte:donnegeometra

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Stesso criterio deve essere utilizzato, precisa l’Agenzia, per verificare se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale (del cedente o dei suoi familiari) per la maggior parte del tempo trascorso tra l’acquisto e la cessione, condizione, questa, il cui verificarsi esclude comunque la realizzazione di plusvalenza tassabile. Osserva infatti l’Agenzia che “l’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, qualifica come redditi diversi “…le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”” e che “al fine di verificare se emerga plusvalenza imponibile nella ipotesi di cessione di un immobile in relazione al quale sono stati acquistati in due momenti diversi la nuda proprietà e l’usufrutto, occorre chiarire, preliminarmente, in quale momento il bene debba considerarsi acquistato, atteso che ai sensi del richiamato articolo 67, comma 1, lett. b) la fattispecie imponibile si realizza soltanto se l’ acquisto e la rivendita dell’immobile intervengono nell’arco del quinquennio”.

Fonte: Donnegeometra

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Il decreto ha il fine di rendere omogenea, coordinata e immediatamente operativa la certificazione energetica degli edifici su tutto il territorio nazionale.

Clicca qui per scaricare il Decreto

Fonte: Donnegeometra

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A tal fine, si esclude la possibilità per l`acquirente di presentare successivamente un atto integrativo per accedere ai benefici del “prezzo-valore“. Questo quanto chiarito dall`Agenzia delle Entrate attraverso la Risoluzione Ministeriale n. 145/E del 9 giugno 2009.In merito, si ricorda che l`art. 1, comma 497 della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge Finanziaria 2006) ha introdotto la facolta`, per le cessioni di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell`esercizio di attivita` d`impresa o professionale, di considerare come base imponibile, ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, il valore catastale dell`immobile e non il valore commerciale dello stesso.

Come ha chiarito l`Agenzia delle Entrate nella sopra citata R.M. 145/E/2009, fermo restando l`obbligo delle parti di specificare nell`atto il corrispettivo pattuito, “si deve escludere che la dichiarazione [...] possa essere contenuta in un atto integrativo successivo al negozio traslativo“.

E`, pertanto, obbligatorio optare per tale facolta` esclusivamente al momento della stipula del rogito, a differenza delle richieste per le agevolazioni “prima casa“ o per quelle per gli immobili compresi in aree soggette a piani di recupero, in cui, invece, e` riconosciuta la possibilità di integrare l`atto originario attraverso una dichiarazione successiva, al fine dell`applicazione del regime fiscale piu` favorevole.

Cio`, di fatto, ha discriminato l`applicabilita` del cd. “prezzo valore“ rispetto alle altre agevolazioni (“prima casa“ e aree in piani di recupero), sanzionando, si ritiene in maniera eccessiva, l`omissione della richiesta, anche alla luce della Circolare Ministeriale n. 38/E del 12 agosto 2005 e della Risoluzione Ministeriale n. 110/E del 2 ottobre 2006, secondo le quali, in presenza dei requisiti soggettivi e oggettivi previsti dalla legge, le agevolazioni previste per aree inserite in piani di recupero e quelle “prima casa“ non possono essere negate per la mancata dichiarazione al momento della stipula dell`atto.

Tale decisione, come evidenziato dall`Agenzia delle Entrate nella R.M. 145/E/2009, e` finalizzata sia alla tutela della certezza nei rapporti giuridici, che dell`affidamento tra il contribuente e l`Amministrazione finanziaria.

Infatti, secondo l`Amministrazione finanziaria, non risulta ipotizzabile la presentazione di un atto integrativo da parte del contribuente, dal momento che l`applicazione del “prezzo-valore“ inibisce i poteri di controllo dell`Ufficio.

Per completezza, si ricorda che l`art. 309 della legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge Finanziaria 2007) ha esteso la platea dei soggetti che possono usufruire della regola del prezzo-valore.

In particolare, oltre ai soggetti privati, possono usufruire di questa agevolazione:

***le cessioni di fabbricati abitativi effettuate nei confronti di soggetti non esercenti attivita` commerciale e diversi dalle persone fisiche (es. Fondazioni o Associazioni);

***le cessioni di fabbricati abitativi effettuate nei confronti di soggetti privati da parte di soggetti passivi IVA in regime di esenzione dall`imposta (come nel caso dell`impresa di costruzioni che cede l`immobile dopo 4 anni dall`ultimazione dei lavori).

Fonte:Donnegeometra

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