Trise – Tari – Tasi – Condominio – Seconde Case – Acquisto Casa – Mutuo – Mercato Immobiliare

La casa rappresenta quasi il 60% della ricchezza degli italiani e l’amore per il mattone in realtà sta fungendo da ammortizzatore sociale: basti pensare a quale sarebbe la sorte dei pensionati costretti a fare i conti con assegni più magri se avessero anche da pagare un affitto o ai giovani disoccupati che riescono a trovare aiuto dai genitori perché hanno un tetto loro sopra la testa.
Ma il sogno di una casa propria a volte si trasforma in un incubo per chi già la possiede, quando il fisco bussa alla porta, per una difficile situazione economica, con tasse sempre più alte.

Seconde case: fisco più caro

L’imposta dell’Imu sulla prima casa sta infiammando il dibattito politico da mesi, giusta o sbagliata che sia si tratta di un’aliquota analoga a quella applicata sui depositi bancari che per le abitazioni principali difficilmente supera lo 0,15% del valore reale dell’immobile.
La vera stangata fiscale è per chi dispone di una casa che non ha le caratteristiche per essere considerata abitazione principale: se le disposizioni sulle tassazione immobiliare presenti nella legge di Stabilità venissero approvate nella formulazione che starebbe per essere pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale, un contribuente di Milano o di Roma che nella medesima città possedesse una casa medio signorile che non riesce a vendere o ad affittare si troverebbe a pagare dall’anno prossimo oltre 3.000 euro di imposte, sommando Imu, Tasi e Irpef sul 50% del valore catastale: al conto, per prima e seconda casa, bisogna aggiungere quello della tassa rifiuti, mediamente destinata a crescere del 20% se si vogliono coprire i costi di gestione del servizio.

Condominio

Dopo pochi mesi dall’entrata in vigore della riforma del condominio tutti sono d’accordo nel denunciare che la disposizione che prevede lo stanziamento obbligatorio di fondi a copertura dei lavori di manutenzione straordinaria sta creando il blocco dei lavori, perché nessuno è disposto in questa fase a versare in anticipo soldi senza certezza sui tempi e sulla qualità delle opere. Le spese della gestione del condominio stanno aumentando sia per le nuove norme richiedono amministratori di elevata professionalità sia per la forte crescita di morosità nel pagamento delle quote. Aumentati gli adempimenti burocratici per le gestione degli impianti come quello del risparmio energetico.

Acquisto Casa e Mutuo

Per chi ha necessità di richiedere un mutuo, l’acquisto della casa è diventato un sogno irrealizzabile, pur la continua diminuzione dei prezzi delle case negli ultimi 5 anni. Le erogazioni di finanziamenti immobiliari negli ultimi cinque anni sono più che dimezzate; le banche hanno o di fatto sospeso i finanziamenti, proponendo già nei fogli informativi pubblici condizioni di tasso tali da scoraggiare i potenziali clienti o applicano criteri di valutazione troppo selettivi. Una politica restrittiva che rischia di trasformarsi in un boomerang per le banche: negando credito aumentano le difficoltà del mercato immobiliare con il risultato che si svalutano anche le garanzie ipotecarie ricevute per i prestiti in sofferenza che intanto continuano a crescere.

Locazioni e morosità

Secondo alcune indagini vengono rilevate che la domanda di abitazioni da destinare alla locazione ha toccato quest’anno il minimo storico. La redditività e la sicurezza dell’investimento immobiliare sono giudicati poco interessanti. Un proprietario che voglia locare la casa e fare tutto in regola oggi ha tre possibilità: la prima è locare a canone libero e approfittando della cedolare secca (21% sul canone percepito): non può aumentare il canone per tutta la durata del contratto e paga quasi ovunque l’Imu con aliquota pari o prossima a quella massima. Può scegliere per la tassazione Irpef ordinaria e così procedere all’adeguamento annuale dei canoni, ma così il prelievo reale rischia di superare il 50%. Può infine optare per i canoni concordati a livello comunale, ha un prelievo ridotto (15% se opta per la cedolare secca) e di solito anche l’Imu è più bassa, ma il canone lordo nelle grandi città calcolato con le regole previste dagli accordi locali è ridicolmente basso. A tutto questo si aggiungono i rischi di sfitto o peggio ancora di morosità: per questo oggi non si compra per affittare e chi avendo già una casa prova ad affittarla lo fa perlopiù in attesa di tempi più propizi per vendere.

Cambiamento del Mercato Immobiliare

Durante il primo semestre di quest’anno si sono vendute in Italia 200.000 abitazioni contro, nello stesso periodo del 2006, quando il mercato andava a gonfie vele erano 440.000: in termini percentuali il calo di vendite è stato del 54%.
La difficoltà a vendere nasce certamente dalla mancanza dei mutui: le case di pregio, che di solito vengono acquistate per contanti, stanno soffrendo assai meno la crisi rispetto agli alloggi popolari e periferici, ma molto si deve all’ostinazione di molti proprietari a non voler ridimensionare le loro pretese. È un atteggiamento comprensibile se chi vende lo fa per cambiare casa e conta di acquistare l’immobile nuovo contando sull’incasso della vendita di quello di cui dispone: una casa ce l’ha e non ha nessun motivo per svendere. Il discorso cambia se il venditore mette sul mercato una casa che non occupa: incaponirsi a non vendere costa il 5-6% all’anno solo considerando imposte, spese e mancato introito di interessi che si otterrebbero investendo il ricavato della vendita.

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