La frenata dei prezzi ha riacceso l’interesse su questo tipo di acquisto immobiliare, da scegliere però solo dopo aver valutato i pro e i contro.
Il suo principio base è la separazione fra la proprietà e l’usufrutto.
Se compri sei proprietario della casa ma chi te la vende ne mantiene l’usufrutto, cioè continua a viverci dentro o se affittata a godere dei frutti.


Regolato dall’art. 978 e seguenti del Codice Civile, l’usufrutto può essere a termine – chi vende infatti – può restare nell’appartamento per un periodo prefissato, non più di trenta anni – oppure a vita.
La formula più frequente è l’ultima, perché consente a persone in età avanzata di riscuotere una certa somma continuando a vivere nella propria abitazione. Ci possono essere più usufruttuari ( es. una coppia di coniugi comproprietari) : in questi casi si potrà entrare in possesso solo alla morte di entrambi.I VANTAGGI
Paghi molto meno casa e tasse, con l’imposta di registro sulla somma minore. E quando, alla scomparsa dell’usufruttuario, si entrerà in possesso del bene non si dovrà pagare più niente. Basterà effettuare, con un certificato di morte, la voltura al .
Si noti che il valore dell’imposta di registro è calcolato in base a una collegata all’età del venditore, moltiplicando il coefficiente per il tasso di interesse legale, oggi al 3%.
Per comprendere meglio, se la casa vale 200 mila euro, il 3%, di tale somma rappresenta la rendita annua (6.000 euro). Si moltiplichi questo valore per l’età di chi cede la nuda proprietà : se ha 60 anni il valore è 24, quindi per il il valore dell’usufrutto – sul quale va calcolata l’imposta di registro – è di 144 mila euro.
Per un venditore di 78 anni, invece, il coefficiente è di 12, quindi il valore dell’usufrutto è esattamente la metà, 72 mila euro.
Si sappia, poi, che, anche sull’acquisto della nuda proprietà, si può godere dei benefici della prima casa.
Infine si è esentati dalla compilazione del quadro b del modello 730.

SVANTAGGI
Il più evidente è l’incertezza della data in cui si entrerà in possesso del bene (legata alla sopravvivenza dell’usufruttuario) . Inoltre, nell’atto di vendita si deve stare attento ad alcuni particolari.

ESEMPIO
Chi vende ha il diritto di godere del bene e dei suoi frutti. Cioè, se non viene specificatamente vietato nei documenti, l’usufruttuario può affittare l’abitazione appena venduta e intascare l’affitto.
Certo, alla sua scomparsa si diventerà proprietario e beneficiario del bene, ma se la nuda proprietà era stata acquistata per abitarci, questo complicherà la vita perché il contratto di affitto rimane valido.
Per evitare questi problemi, il consiglio è di non concedere l’usufrutto, bensì il diritto di uso o abitazione. Funzionano come l’usufrutto ma non possono essere ceduti ad altri, e non possono essere ipotecati o pignorati.
Debbono considerarsi anche le spese : chi vende – e continua a godere del bene – deve pagare tutte le spese correnti (condominio e manutenzione ordinaria) e quelle fiscali (Irpef sulla rendita catastale e eventuale Ici). Tutte le altre spese – es. nuovo ascensore o rifacimento di una facciata – toccano al nudo proprietario, anche grosse cifre per un bene che non si gode.
E’ previsto comunque un indennizzo da parte dell’usufruttuario, pari al 3% annuo per le spese sostenute.

Fonte: Donnegeometra