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Prima Casa: le agevolazioni

Il settore immobiliare è uno di quelli che più ha risentito della crisi economica, della difficoltà di accedere al credito delle banche e di alcune riforme volute dal governo ma contestate dai cittadini (vi dice niente l’IMU?). In un contesto così complesso, che ha colpito anche la prima casa, potrebbe sembrare che comprare o ristrutturare un’abitazione sia un sogno proibito; invece esistono sgravi fiscali, spesso proposte dallo Stato o dagli enti locali, che ampliano le possibilità di scelta. Vediamo allora quali sono le agevolazioni per la prima casa in caso di acquisto, di ritrutturazione e di richiesta mutuo.

Immobili: guida all’acquisto

acquisto_immobili_pistoiaPrima di procedere all’acquisto di una immobile, sono necessarie alcune verifiche preliminari.

Innanzitutto, occorre accertarsi che il venditore non sia un soggetto protestato o fallito; che l’unità immobiliare in questione sia stata costruita nel rispetto della normativa edilizia; che non siano stati effettuati lavori abusivi (o che siano stati condonati). In caso si fosse deciso di affidarsi ad un’agenzia, è opportuno conoscere la percentuale dovuta l’intermediazione prestata. Essa, solitamente compresa tra 1,5% e 5%, varia da città in città.

La nuda proprietà sugli immobili

compravendita nuda proprietaEvidentemente questa crisi è così radicata nel popolo italiano che si stanno cambiando le abitudini anche nei confronti di quel bene che da sempre per i nostri concittadini è stato sinonimo di sicurezza e rifugio dei risparmi, la casa.

Il mercato immobiliare sta vedendo diversi cambiamenti nell’ambito della gestione degli immobili che la congiuntura economica porta con sè, a partire dalla ritrovata consuetudine di sub affittare una stanza per avere un maggiore reddito disponibile, magari quella del figlio che è uscito dal nucleo famigliare, fino a giungere all’ultima delle soluzioni, che proprio ieri sera alla trasmissione Ballarò veniva illustrata, si tratta della nuda proprietà a tempo determinato, o sarebbe meglio dire l’usufrutto a scadenza.

Acquisto della casa tramite agenzia immobiliare

L’acquisto di una casa è un’operazione molto delicata in quanto necessita di vari passaggi procedurali, contratti da stipulare, carte da firmare. Ciò, il più delle volte, porta il cittadino ad affidarsi ad esperti del settore, le agenzie immobiliari, che offrono attività di consulenza nella ricerca dell’immobile, di gestione dei primi contratti e, in generale, di assistenza nelle varie fasi della compravendita.

Usufrutto: Nuove tabelle

Al passo coi tempi i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie. Cambia anche la base imponibile, ai fini delle imposte di registro e sulle successioni e donazioni, per la costituzione di rendite o pensioni.

Le modifiche arrivano con il decreto del ministero dell’Economia e delle Finanze del 23 dicembre 2009, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 31 dicembre, e fanno seguito al cambiamento del saggio degli interessi legali, la cui misura è stata fissata all’1% annuo, con decorrenza dal 1° gennaio 2010 (Dm 4 dicembre 2009).

Nuda Proprietà e Usufrutto

L’Agenzia delle Entrate (Risoluzione 188/E del 20 luglio) ha chiarito che nel calcolo della plusvalenza, al fine di individuare il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto, si applicano al prezzo di vendita i rispettivi coefficienti, mentre per individuare il giorno a partire da cui scattano i cinque anni si deve tener  conto del periodo di tempo che intercorre tra la data di acquisto e la data di rivendita in riferimento alla nuda proprietà e all’usufrutto separatamente.

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Stesso criterio deve essere utilizzato, precisa l’Agenzia, per verificare se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale (del cedente o dei suoi familiari) per la maggior parte del tempo trascorso tra l’acquisto e la cessione, condizione, questa, il cui verificarsi esclude comunque la realizzazione di plusvalenza tassabile.

Acquisti in sicurezza, la guida di notai e consumatori

Arriva la guida per acquistare casa in modo sicuro, al riparo da trappole e costi aggiuntivi dovuti a carenza di informazione. A realizzare il vademecum “Garanzia preliminare. La sicurezza nel contratto di compravendita immobiliare” notai e associazioni dei consumatori alleati per accompagnare passo dopo passo il cittadino. Ecco in pillole la guida, otto capitoli, 31 pagine.

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IL COMPROMESSO NON E’ LA PROPOSTA D’ACQUISTO: Il preliminare di vendita, o compromesso, e’ il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalita’ e termini.

I requisiti per usufruire dei Benefici “Prima Casa”

Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l’acquisto riguardi una casa di abitazione non “di lusso”, ad esempio se è superiore a 160 mq, ha infissi di legno pregiato o intarsiato, pareti rivestite in stoffa, la piscina ecc.  Accertato che si acquisti un’abitazione considerata  non di lusso i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:
a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale;

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b) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
c) non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto prima casa;

Nuda proprietà: Si o No

La frenata dei prezzi ha riacceso l’interesse su questo tipo di acquisto immobiliare, da scegliere però solo dopo aver valutato i pro e i contro.
Il suo principio base è la separazione fra la proprietà e l’usufrutto.
Se compri sei proprietario della casa ma chi te la vende ne mantiene l’usufrutto, cioè continua a viverci dentro o se affittata a godere dei frutti.


Regolato dall’art. 978 e seguenti del Codice Civile, l’usufrutto può essere a termine – chi vende infatti – può restare nell’appartamento per un periodo prefissato, non più di trenta anni – oppure a vita.
La formula più frequente è l’ultima, perché consente a persone in età avanzata di riscuotere una certa somma continuando a vivere nella propria abitazione. Ci possono essere più usufruttuari ( es. una coppia di coniugi comproprietari) : in questi casi si potrà entrare in possesso solo alla morte di entrambi.

Reddito da locazione: va dichiarato da chi ha il diritto reale sull’immobile

Il reddito proveniente da un contratto di locazione di un immobile, oggetto di donazione con usufrutto e concesso in comodato allo stesso donatario, è imputabile esclusivamente al comodante/usufruttuario, anche se il contratto è stipulato da chi ha ricevuto in comodato il bene.

Questo perché il contratto di comodato non implica un trasferimento della titolarità del reddito fondiario dal comodante al comodatario.
Con la risoluzione n. 381/E del 14 ottobre 2008 l’Agenzia delle Entrate risponde all’interpello , all’interpello presentato da un contribuente che aveva donato e concesso in comodato alla propria figlia un villino, diviso in tre unità abitative, riservandone per sé l’usufrutto.