Le responsabilità del venditore

Chi vende deve garantire che l’immobile è esente da vizi tali da comprometterne l’uso a cui è destinato. Tale garanzia non è assolta soltanto con una analoga dichiarazione sull’atto notarile, poiché se il venditore ha in mala fede taciuto la presenza di vizi, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto di vendita oppure la riduzione del prezzo.

La denuncia dei vizi deve essere fatta entro 8 giorni dalla scoperta, e comunque non oltre un anno dall’acquisto.Nel caso di un nuovo appartamento, la garanzia sui vizi occulti, non rilevabili al momento dell’acquisto, dura due anni e devono essere denunciati al costruttore entro 60 giorni dalla scoperta. La responsabilità del costruttore rispetto alle strutture portanti dell’edificio, invece, è decennale e la denuncia deve essere fatta entro un anno dalla scoperta.

14 commenti

  1. buongiorno

    volevo sapere se il venditore dell’appartamento ke stiamo acquistando e’ obbligato a tinteggiare le pareti prima di uscire o dobbiamo farlo noi…grazie

  2. ho acquistato un appartamento completamente ristrutturato da 15 mesi e da pochi giorni mi sono accorto che il tetto, cotruito con travi e tavole, è infestato dai tarli. posso intraprendere qualche azione contro il venditore?

  3. Ciao Sara, io penso che dovrai contattare con il venditore se tinteggiare o meno le pareti visto che non penso che questo possa rientrare in uno dei “vizi” del manufatto edilizio…

  4. Ciao Alessandro, allora la legge stabilisce con l’art. 1490 del codice civile che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. La norma prevede anche che il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa. La garanzia non è dovuto se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa oppure se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
    In presenza dei vizi di cui all’art. 1490 cod. civ. il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione; così dispone infatti l’art. 1492 cod. civ. In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa (art. 1494 cod. civ.). Quindi l’azione di inadempimento del contratto di compravendita è regolata non già dalla disciplina generale dettata dagli artt. 1453 e ss. cod. civ. ma dalle norme speciali di cui agli artt. 1490 e ss. cod. civ., che prevedono specifiche limitazioni rispetto alla disciplina generale ed in particolare l’onere di denuncia dei vizi nel termine di 8 giorni dalla scoperta, che condiziona sia l’esercizio dell’azione di risoluzione e dell’azione di riduzione del prezzo previste dall’art. 1492 cod. civ., sia quella di risarcimento dei danni prevista dall’art. 1494 cod. civ. ; il compratore, infatti, decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato. L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna (questo è quanto previsto dall’art. 1495 cod. civ.).

    Il termine per la denuncia decorre dalla scoperta del vizio. Per scoperta del vizio si intende il momento in cui il compratore abbia acquistato la certezza obiettiva e completa (e non un semplice sospetto) che il vizio sussista.

    In presenza dei vizi di cui sopra il compratore ha a disposizione due rimedi alternativi: 1) la risoluzione del contratto (altrimenti nota come azione redibitoria) e 2) la riduzione del prezzo (azione estimatoria). Nel primo caso, l’azione comporta lo scioglimento del contratto, mentre nel secondo il contratto rimane in vigore e si tende solo ad attenere una riduzione del prezzo pagato. La scelta tra l’una e l’altra azione è libera, purchè il difetto abbia le caratteristiche richieste dall’art. 1490 cod. civ. (vizi che rendono la cosa inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore).

    Inoltre, il compratore ha diritto al risarcimento del danno, quando l’inadempimento è imputabile al venditore, quando cioè quest’ultimo non riesce a dimostrare che di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa (art. 1494 c.c.). L’azione risarcitoria è autonoma rispetto alle azioni redibitoria e estimatoria, ma può essere esercitata solo che non sia intervenuta la decadenza o prescrizione dall’azione di garanzia.

    Nel tuo caso sono passati 15 mesi… prova a sentire il tuo avvocato per vedere se puoi intraprendere qualche azione!

  5. Buongiorno,
    circa due anni fà ho acquistato da un privato una casa da lui ristrutturata tramite una ditta edile. Dopo due mesi mi sono accorto che c’era umidità e tracce di acqua nel seminterrato. Dopo vari rinvii e promesse volevo sapere se posso avvalermi della responsabilità del costruttore verso la persona che mi ha venduto l’immobile oppure no. Grazie

  6. Salve,
    premetto la mia ignoranza in materia..
    io e mio marito tempo fa (20 anni) abbiamo comprato un appartamento in un palazzo di costruzione grezza.. I lavori successivi ci sono stati bloccati perchè non risultava l’abitabilità.. Con un condono successivo e il relativo pagamento abbiamo terminato la costruzione che è risultata quindi a norma e successivamente abbiamo venduto a nostra volta l’immobile.. Ora abbiamo ricevuto una lettera n cui ci intimano di pagare le inadempienze precedenti( che noi abbiamo sistemato!) in quanto gli attuali inquilini non riescono a vendere!
    In questo caso, con il passaggio di proprietà, la responsabilità “eventuale” è nostra, loro, o addirittura dei progettisti?
    Grazie

  7. Buongiorno,
    mi accingo a vendere un appartamento.
    Volevo sapere se sono obbligata a togliere un armadio a muro collocato in un’ insenatura e in ottimo stato, nonostante nessuna richiesta scritta da parte dell’acquirente.
    Grazie

  8. Gentilissimo,
    sto per vendere una casa di corte del 1800 completamente ristrutturata; volevo sapere se una volta venduto l’immobile, in caso di problemi tipo muffa etc che possano eventulamente presentarsi in futuro.. o comunque problemi che non rendono inagibile la struttura, il compratore possa rivalersi su di me oppure no e se si, in che misura,
    grazie

  9. vorei sapere se poso retrocedere la vendita del mio appartamento visto che l’agenzia dopo trascorsi mesi3 non mi anno portato mai nesuno

  10. Salve, circa 4 mesi fa ho acquistato un appartamento, all’inizio tutto sembrava ok, in seguito dopo la classica ristrutturazione, scopro che c’è un capo condomine nn riconosciuto, ovvero un condomine che si occupa della manutenzione delle aree condominiali ma non in regola in quanto non si è ancora costituito un condominio a norma di legge; dopo i primi tre mesi vengo contattato dalla mia vicina, la quale mi riferisce che da tre anni ha infiltrazioni d’acqua e solo adesso ripristina il danno richedendomi la parte economica spettante.
    Premetto, all’atto della vendita, mi è stato riferito che vi era un condominio da pagare con una quota pari a 52,00 euro, e che secondo atto notarile, tutte le spese antecedenti alla compera, devono essere sostenute dai vecchi proprietari secondo delibere precedenti.
    Pertanto non essendoci un condominio riconosciuto, come mi devo comportare?

  11. Salve,ho venduto una villetta a maggio 2011 con compromesso fatto nel novembre 2010.a distanza di qualche mese quindi esattamente novembre 2011 mi arriva una lettera privata dei signori che hanno acquistato,avvertendomi di un problema al tetto con ingresso di acqua causando vari danni.una loro prima analisi hanno notato la mancanza di coebentazione sotto le tegole.vorrei capire se sono responsabile o e una situazione che deve vederla col costruttore .cerco aiuto perché avrei unpo ansia. grazie

  12. Mio figlio ha acquistato circa sei mesi fà un immobile posta al piano terreno di una vecchia palazzina, ora, con la prima vera, si è manifestata una notevole presenza di umidità di risalita sia sulle pareti che sul pavimento, con formazione adirittura di chiazze d’acqua in alcuni punti, si può ritenere un vizio occulto e come è possibile contestare l’accaduto.
    Grazie

  13. sono passati circa 6 anni abbiamo dei problemi nel nostro edificio ma il costruttore non ne vuole che sapere di rimettere in ordine la situazione …………………….perchè dobbiamo fare causa e fino adesso non abbiamo concluso niente di buono ………………………e mi sa che lui ha le spalle coperte …………….perchè la legge non ci viene incontro ?

  14. Sette anni fa’ ho comprato Appartamento in un condominio da qualche anno a piano terra sono comparse macchie di umidita con caduta di calcinacci nel vano scala ad una altezza di 50 centimetri dal pavimento, per questo motivo chiedo se spetta a noi proprietari degli appartamenti o spetta all’impresa esecuteice se e possibile sapere art di legge su specifiche inerenti al quedito chiesto, grazie anticipato cordiali saluti

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